Право на користування житловим приміщенням

Нормативна база

• Конвенція про захист прав людини та основоположних свобод від 02.10.2013, підстава 994_002-13
• Перший протокол до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 17.07.1997, підстава 475/97-вр
• Житловий кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні»
• Закон України «Про судовий збір»
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України"
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 «Про судову практику по справам за позовами про захист права приватної власності»

Поняття та порядок користування житлом

Статтею 4 Житлового кодексу України визначено, що до житлового фонду відносяться жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях на території України. Житловий фонд включає в себе жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд), колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд), житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів), жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд, квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Визначення порядку користування житловим приміщенням, що належать до державної власності

Правовий статус житлових приміщень, що перебувають у державній власності, регулюється житловим законодавством та умовами Договорів на підставі яких дане майно передано у користування. Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією і наймачем – громадянином, на ім‘я якого видано ордер. Відповідно до ст. 63 Житлового кодексу України України предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. В той же час не може бути самостійним предметом договору найму, жиле приміщення яке, хоч і є ізольованим, проте за розміром є меншим за встановлений ч. 1 ст. 48 Житлового кодексу України, а також кімната, яка зв‘язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення. Члени сім‘ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов‘язки, що випливають з договору найму жилого приміщення (ст. 64 Житлового кодексу України). Визначення порядку користування таким житловим приміщенням, відбувається або за спільною згодою членів сім'ї квартиронаймача, або за рішенням суду. При цьому поділ не може бути допущений, коли це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і викличе необхідність постановки його на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов (роз‘яснення у постанові Пленуму Верховного Суду України №2 від 12.04.1985 року).

Важливо! Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три і більше роки підлягає нотаріальному посвідченню. (ч. 2 ст.793 Цивільного кодексу України).

Договір_найму.odt ‎

Визначення порядку користування житловим приміщенням, яке знаходитися в приватній власності

Правовий статус приміщень, які перебувають у приватній власності, регулюється Цивільним кодексом України. У таких житлових приміщень може бути один або декілька власників (співвласників). Визначення порядку користування житловим приміщенням, що перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб виникає, коли між ними відсутня добровільна згода щодо порядку використання такого майна і розділити (виділити) частину із загального майна технічно неможливо. Згідно зі ст. 358 Цивільного кодексу України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Отже, у разі відсутності згоди у визначенні порядку користування квартирою між співвласниками, особа має право звернутись із позовом до інших співвласників про визначення порядку користування квартирою, або ж вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Порядок користування майном, що перебуває у спільній сумісній чи частковій власності також регулюється договором, укладеним співвласниками такого майна.

Судова практика щодо визначення порядку користування спільною квартирою

Кожен із співвласників майна має право на отримання у користування та володіння частки майна в натурі. Така частка повинна відповідати його частці в праві загальної часткової власності. Якщо виділення в натурі неможливе, співвласник має право на отримання матеріальної компенсації від інших співвласників або запропонувати встановити порядок користування спільним майном.

Пунктом 14 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику по справах за позовами про захист права приватної власності» №20 від 22.12.1995 року встановлено, що квартира не підлягає поділу в натурі якщо не можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири.

Таким чином, у випадку якщо неможливо виділити частину будинку (квартири) в натурі та відсутня згода співвласників щодо порядку його використаня є підстава звертатись до суду з вимогою про встановлення порядку користування спільним майном.

Однак, для правильного розгляду судом справи про встановлення порядку користування квартирою (житловим будинком), а саме для з’ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право.

ЗУ «Про судову експертизу» визначено правові, організаційні і фінансові основи судово-експертної діяльності з метою забезпечення правосуддя України незалежною, кваліфікованою і об’єктивною експертизою, орієнтованою на максимальне використання досягнень науки і техніки.

Відповідно до статті 1 цього закону судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об’єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Отже з’ясування судом обставин, що мають значення для справи, може відбутися за умови проведення відповідної експертизи.

Так, судова практика свідчить, що під час розгляду судом справи про встановлення порядку користування квартирою (житловим будинком) суд призначає судову будівельно-технічну експертизу, посилаючись на вимоги ст. 103 ЦПК України.

Пунктом 5. Розділу ІІ науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 р. № 53/5 передбачено можливість проведення будівельно-технічної експертизи.

Згідно п. 5.1 цих науково-методичних рекомендацій основними завданнями будівельно-технічної експертизи є в т.ч. визначення можливості та розробка варіантів розподілу (виділення частки; порядку користування) об’єктів нерухомого майна.

Також, пунктом 5.1.1 визначено, орієнтовні питання які можуть бути вирішені при проведенні такої експертизи. (Наприклад: Які варіанти розподілу (виділення частки; визначення порядку користування) об’єкта нерухомого майна можливо визначити відповідно до часток співвласників (вказати частки) та вимог нормативно-правових актів?)

Для вирішення питань щодо визначення технічної можливості розподілу (виділу частки; визначення порядку користування) об’єктів нерухомого майна (житлових будинків, квартир) та надання варіантів такого розподілу експерту необхідно надати правовстановлювальні документи на об’єкт нерухомості (договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни, свідоцтво про право власності та ін.), дані щодо часток співвласників, документ про приймання в експлуатацію об’єкта (акт прийняття в експлуатацію), матеріали технічної інвентаризації (технічний паспорт), дані щодо фактичного використання нерухомого майна.

Отже, з огляду на наведене, в матеріалах експертизи експерт визначає декілька можливих варіантів користування квартирою (житловим будинком). З урахуванням думки сторін по справі, суд встановлює один з передбачених експертизою варіант користування квартирою (житловим будинком).

Слід також зазначити, до даних правовідносин застосовується правило виключної підсудності передбачене ст. 30 Цивільного процесуального кодексу України, а отже позовну заяву слід подавати не за місцем реєстрації відповідача, а за місцезнаходженням нерухомого майна.

Випадки збереження права користування жилим приміщенням

Відповідно до ст.71 Житлового кодексу України, жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках:

• призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби;

• призову на військову службу під час мобілізації, на особливий період - протягом усього періоду проходження військової служби, а якщо під час її проходження вони отримали поранення, інше ушкодження здоров’я та перебувають на лікуванні в медичних закладах або потрапили в полон чи визнані безвісно відсутніми- на строк до дня, наступного за днем їх взяття на військовий облік у районних (міських) військових комісаріатах після звільнення з військової служби після закінчення ними лікування в медичних закладах, незалежно від строку лікування, повернення з полону, скасування рішення суду про визнання особи безвісно відсутньою чи ухвалення судом рішення про оголошення особи померлою;
• тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;

• влаштування дитини (дітей) на виховання до родичів, опікуна чи піклувальника, у прийомну сім'ю, дитячий будинок сімейного типу, заклад для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, - протягом усього часу їх перебування у родичів, опікуна чи піклувальника, прийомній сім'ї, дитячому будинку сімейного типу, закладі для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування- протягом усього часу перебування в них;

• виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна чи піклувальника, наданням батькам-вихователям житлового будинку або багатокімнатної квартири для створення дачного будинку сімейного типу - протягом усього часу виконання таких обов'язків;

• влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них;

• виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом усього часу перебування в ньому;

• взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Підстави втрати права користування жилим приміщенням

• вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті (ст.107 Житлового кодексу України)
• відсутність члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом (ч.2 ст. 405 ЦК України).
• відсутність наймача без поважних причин понад шість місяців
• систематичне порушення правил користування житловим приміщенням (ст.116 Житлового кодексу України)

Визнання особи такою, що втратила право користування житлом за рішенням суду

Траплається, що власник чи співвласники майна не можуть належним чином розпорядитися майном що їм належить через те, що у житловому приміщенні, що їм належить, зареєстрована особа, яка фактично проживає в іншому місці. В такому випадку потрібно звертатися до суду із позовом про визнання особи такою, що втратила право користування житлом. Доказування позову полягає в тому, щоб довести факт непроживання у житловому приміщенні ооби понад рік.

Доказами в такому позові можуть бути:

• покази щонайменше двох свідків,
• акт обстеження умов проживання від депутата відповідного органу місцевого самоврядування, в якому вказано хто і з якого часу не проживає у житловому приміщенні,
• копії посвідки на постійне чи тимчасове місце проживання особи в іншій країні, а також інші не заборонені законом докази.

Файл:Позовна заява про визнання особи такою, що втратила право користування

Порядок поновлення права користування житловим приміщенням

Поновлення права користування житловим приміщенням відбувається в судовому порядку. Для цього потрібно:

• звернутись до суду з позовом "Про поновлення права на користування житловим приміщенням"
• надати докази, що підтверджують поважність відсутності за місцем проживання понад установлені строки (наприклад: медична документація, довідки про проходження військової служби, довідки з роботи за кордоном).
  

Зміст та форма позовної заяви повинна відповідати ст.ст.174-175 ЦПК України.

Корисні статті

Усунення перешкод у користуванні житловим приміщенням