Визнання дійсними договорів відчуження, посвідчених біржею

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про судовий збір»
• Закон України «Про товарну біржу»

Загальні положення

Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв’язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об’єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Порядок визнання договорів відчуження, посвідчених біржею, дісними

Право укладати договори купівлі-продажу і реєструвати їх на товарній біржі передбачено статтею 15 Закону України “Про товарну біржу”.

Однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріальне посвідчення. Проте, нотаріально посвідчити ці угоди сторони не можуть, оскільки біржові договори вже зареєстровані в органах бюро технічної інвентаризації.

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що  наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак  визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

Іноді нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду. Це можливо за дотримання таких вимог:

1. сторони домовились щодо усіх істотних умов договору;
2. така домовленість підтверджена письмовим доказом;
3. відбулося повне або часткове виконання договору;
4. одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

У разі позитивного рішення суду наступне нотаріальне посвідчення договору не потребується, в такому випадку судове рішення має „компенсаторне” значення. Дане правило не може бути застосоване: якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулося повне або часткове виконання договору. При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить даний договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у ст. 203 ЦК України, а саме:

• відповідність змісту правочину ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;
• наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності;
• вільне волевиявлення учасника правочину, відповідність його внутрішній волі;
• правочин повинен бути вчинений у форму, встановленій законом;
• правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Лише перевірка та встановлення всіх перерахованих вище обставин, за наявності встановлення факту ухилення сторони від нотаріального посвідчення, може бути підставою для ухвалення законного рішення про задоволення позову про визнання дійсною угоди.

При зверненні до суду з позовами про визнання дійсними угод, укладених на біржі, позивачі подавали лише копії цих угод та заяви від сторін про розгляд справи за їх відсутності. Лише на підставі цих доказів суд ухвалював рішення про задоволення позовів. При цьому суд не перевіряв,  чи є такі угоди законними, чи мали право відчужувачі на розпорядження майном, яке продається, чи не порушуються при цьому права інших осіб. Розгляд справи за відсутності сторін позбавляє суд можливості навіть оглянути оригінали цих угод.

Такий недолік є типовим для всіх справ, особливо тих, що розглянуті у 2004-2005 роках.

Лише починаючи з 2006 року в деяких справах наявні правовстановлювальні документи та технічні паспорти на відчужуване майно.

Прикладом є справа № 2-6581/04 (суддя Петушков С.А.), по якій позивач Г. просив визнати дійсним договір купівлі-продажу 9/500 частин будівель магазину, придбаних у ТОВ „ВКФ „Ірина і К” на універсальній товарній біржі „Партнер” в квітні 2003 року. До позову додано лише ксерокопію договору купівлі-продажу, квитанцію про сплату судового збору 8,50 грн. та заяви від позивача та представника відповідача з проханням розглянути справу у їх відсутність. В  рішенні суду вказано,  що укладена угода відповідає вимогам ст.ст. 655,656, 662, 689, 692 ЦК України, не зважаючи на те, що угода укладена у 2003 році і до цих правовідносин мають бути застосовані положення Цивільного кодексу Української РСР. Правовстановлювального документу на відчужуване майно в матеріалах справи немає.

Також мають місце випадки безпідставного визнання договорів купівлі-продажу дійсними, коли майно, що продається, належить продавцю на підставі договору, посвідченого біржею, який не є належним документом, що підтверджує право власності відчужувача на нерухоме майно.

Наприклад, справа № 2-3227/08 (суддя Квітка О.М.). З. звернувся  з позовом до Б. про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, зареєстрованого на біржі у 2002 році. Продавцю Б. квартира належала на підставі договору купівлі-продажу, укладеного і зареєстрованого на біржі у 1999 року, і цей договір не був нотаріально посвідчений, а тому право власності продавця не підтверджувалося належним правовстановлювальним документом. Ухвалюючи рішення про задоволення позову,  суд на це увагу не звернув. Між тим, визнання договору від 2002 року дійсним могло мати місце лише після того, як суд, за позовом Б., визнав би дійсним договір купівлі-продажу, укладений у 1999 році.

Відкритим в судовій практиці лишається питання, чи потребував нотаріальної реєстрації договір купівлі-продажу житла, вчинений в 90-х роках 20 століття.

Судова практика з цього приводу неоднозначна.

Перша позиція: нотаріальне посвідчення обов’язкове.

Так, серед мотивів, з яких виходив Верховний Суд, та застосованих норм права в Постанові від 01 квітня 2020 року по справі № 754/1466/15-ц зазначено наступне:

«У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу (12 травня 1997 р.) існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку ( в нашому випадку квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.»

Друга позиція: нотаріальне посвідчення НЕ обов’язкове.

В той же час, той же суд в Постанові від 10 квітня 2020 року по справі № 522/14088/17 зазначає наступне:

«Доводи касаційної скарги договір купівлі-продажу у 1995 року укладено з порушенням діючого законодавства, оскільки такий договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню не заслуговують уваги з наступних підстав.

Відповідно до вимог частини першої статті  227 ЦК УРСР, чинного на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору  (ст. 47 цього Кодексу).

Статтею 47 ЦК УРСР передбачена обов`язковість нотаріальної форми угоди і наслідки недотримання такої форми.

Відповідно до роз`яснень, які містяться у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочинів дійсними суди повинні з`ясувати чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи не втрачена така можливість.

Згідно із частиною другою статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинного на час укладення спірного договору купівлі-продажу квартири від 05 вересня 1995 року) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.»