Визнання дійсними договорів відчуження, посвідчених біржею

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про судовий збір"
• Закон України "Про товарні біржі"
• Закон України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки"
• Положення про умови і порядок проведення конкурсів з визначення уповноважених бірж з продажу майна, що перебуває у податковій заставі, затверджене наказом Міністерства фінансів України від 30 червня 2017 року № 611

Загальні положення

01 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 19 червня 2020 року № 738-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів", відповідно до якого Закон України "Про товарні біржі" (далі - Закон) викладено в новій редакції.

Так, відповідно до статті 3 Закону товарна біржа є юридичною особою, що функціонує у формі акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю або товариства з додатковою відповідальністю та провадить професійну діяльність з організації торгівлі продукцією на товарних біржах, професійну діяльність з організації укладання деривативних контрактів на товарних біржах, а також інші види діяльності, передбачені Законом.

З 1 липня 2021 року всі товарні біржі повинні отримати в Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку ліцензію на провадження діяльності з організації торгівлі продукцією на товарних біржах та/або ліцензію на провадження діяльності з організації укладання деривативних контрактів на товарних біржах. Лише на підставі цієї ліцензії товарні біржі мають право провадити свою діяльність.

Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв’язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об’єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Дія акту цивільного законодавства в часі

Більшість угод з нерухомим майном, укладених на товарній біржі, датовані до 1 січня 2004 року, а тому до таких відносин необхідно застосовувати положення Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року.

Якщо акт цивільного законодавства, що регулював цивільні відносини, втратив чинність, новий нормативно-правовий акт з моменту набрання ним чинності застосовується до юридичних фактів цивільного права та породжуваних ними цивільних прав і обов'язків. Це загальне правило Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) доповнюється спеціальною нормою пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень цього Кодексу про те, що новий ЦК України застосовується до тих прав і обов'язків, що продовжують існувати після набрання ним чинності. У зв'язку з цим новий ЦК України підлягає застосуванню зразу після 1 січня 2004 року, якщо до цього рішення у відповідній справі прийнято не було. Якщо судове рішення було прийнято до 1 січня 2004 року, то апеляційна і касаційна інстанції повинні застосовувати ті нормативно-правові акти, які були чинними на день винесення рішення судом першої інстанції.

Порядок визнання договорів відчуження, посвідчених біржею, дісними

Відповідно до статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції станом на 16 жовтня 2020 року) передбачалося право особи на укладення договорів купівлі-продажу і їх реєстрація на товарній біржі без нотаріального посвідчення таких договорів.

Що ж стосується договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що укладалися з 01 січня 2004 року, то згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Однак, в сучасних реаліях реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріальне посвідчення. Проте, нотаріально посвідчити ці угоди сторони не можуть, оскільки біржові договори вже зареєстровані в органах бюро технічної інвентаризації.

Тобто зараз власник квартири, який придбав нерухомість шляхом реєстрації договору на біржі, має звернутися до суду для визнання договору купівлі - продажу дійсним.

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

Так, нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду за умови дотримання таких вимог:

1. сторони домовились щодо усіх істотних умов договору;
2. така домовленість підтверджена письмовим доказом;
3. відбулося повне або часткове виконання договору;
4. одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

У разі позитивного рішення суду наступне нотаріальне посвідчення договору не потребується, в такому випадку судове рішення має "компенсаторне" значення. Дане правило не може бути застосоване: якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулося повне або часткове виконання договору.

При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить даний договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у статті 203 ЦК України, а саме:

• відповідність змісту правочину ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;
• наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності;
• вільне волевиявлення учасника правочину, відповідність його внутрішній волі;
• правочин повинен бути вчинений у форму, встановленій законом;
• правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Лише перевірка та встановлення всіх перерахованих вище обставин, за наявності встановлення факту ухилення сторони від нотаріального посвідчення, може бути підставою для ухвалення законного рішення про задоволення позову про визнання дійсною угоди.

Звернення до суду

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України та частини другої статті 47 Цивільного кодексу Української РСР можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

Приклад позовної заяви про визнання договору купівлі-продажу укладеного на товарній біржі дійсним

Файл:Позовна заява.docx

Судова практика

Нотаріальне посвідчення обов'язкове

• Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 754/1466/15-ц

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу (12 травня 1997 року) існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 Цивільного кодексу Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 Цивільного кодексу Української РСР), а відповідно до статті 153 Цивільного кодексу Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 Цивільного кодексу Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку ( в нашому випадку квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Нотаріальне посвідчення НЕ обов’язкове

Постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10 квітня 2020 року у справі № 522/14088/17

Доводи касаційної скарги договір купівлі-продажу у 1995 року укладено з порушенням діючого законодавства, оскільки такий договір підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню не заслуговують уваги з наступних підстав.

Відповідно до вимог частини першої статті  227 Цивільного кодексу Українського РСР, чинного на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47).

Відповідно до роз'яснень, які містяться у пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочинів дійсними суди повинні з`ясувати чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи не втрачена така можливість.

Згідно із частиною другою статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинного на час укладення спірного договору купівлі-продажу квартири від 05 вересня 1995 року) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.