Порядок утворення асоціації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)

Нормативна база

• Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"

• Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань"
• Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя"

Поняття та статус асоціації ОСББ

Законодавчо визначено, що асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (АОСББ) – юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), що є її членами. Членами АОСББ є ОСББ і тільки ОСББ. Власники квартир і нежитлових приміщень у будинках ОСББ членами асоціації не стають, прав і обов’язків члена асоціації не мають.
Як на юридичну особу, на неї поширюються всі загальні норми законів і підзаконних нормативно-правових актів, що встановлюють права й обов’язки для відповідних суб’єктів господарювання, регулюють порядок їх створення та припинення тощо.
Призначення асоціації — представляти спільні інтереси ОСББ, що є її членами.

Членами Асоціації ОСББ є ОСББ і тільки ОСББ. Власники квартир і нежитлових приміщень у будинках ОСББ членами асоціації не стають, прав і обов’язків члена асоціації не мають.
Згідно із ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Окрім того, ст. 16 Закону про ОСББ передбачено, що загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління та об’єднання може стати засновником (членом) асоціації.

ОСББ, що вступає до асоціації, зберігає свій статус юридичної особи. Відповідно, продовжують функціонувати та виконувати покладені на них завдання органи управління об’єднання: загальні збори, правління (включно з головою правління), ревізійна комісія. І зберігаються всі права і обов’язки співвласників щодо такого ОСББ.

Саме по собі вступ ОСББ у асоціацію ще не означає, що їй передаються функції з управління багатоквартирним будинком об’єднання. Якщо загальними зборами ОСББ не було прийнято рішення про передачу функцій з управління багатоквартирним будинком асоціації, то таке управління й надалі здійснюється органами управління самого ОСББ. Щоб Асоціація управляла будинком ОСББ, загальні збори останнього повинні прийняти рішення не лише про вступ об’єднання до Асоціації, але й про передачу їй функцій з управління багатоквартирним будинком.

Мета створення асоціації ОСББ

Перша та головна перевага створення асоціації ОСББ — економія коштів співвласників.
Друга перевага — економія часу. 
Так, створення асоціації ОСББ надає гарну можливість заощадити на оплаті праці персоналу, обслуговуючого об’єднання співвласників. Звісно, якщо, наприклад, голова правління, бухгалтер, юрист вашого ОСББ працюють на громадських засадах, для вас економія фонду оплату праці не стоїть на порядку денному та, відповідно, не є аргументом для створення асоціації. Однак частіше така робота є оплачуваною, а співвласники зацікавлені в скороченні витрат за відповідною статтею. Саме в такому випадку в нагоді стає асоціація ОСББ. Створивши останню, ОСББ мають можливість найняти одного бухгалтера, котрий вестиме облік і складатиме звітність за всіма об’єднаннями співвласників. Певна річ, з огляду на більший обсяг роботи його заробітна плата напевне буде більшою. Однак у будь-якому випадку це коштуватиме дешевше, аніж якби кожне ОСББ наймало власного фахівця з ведення обліку.

Завдання які покладаються на асоціацію ОСББ

Виконання яких саме завдань буде покладено на асоціацію ОСББ — залежатиме від її членів і має бути закріплене в статуті асоціації.
Зважаючи на положення ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ, котра не містить жодних спеціальних застережень, перелік повноважень, що можуть бути делеговані асоціації, — необмежений.

Тобто Загальні збори об’єднання мають право делегувати Асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень та обов’язків, а саме :

• утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
• приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
• визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
• укладати договори;
• виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
• встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
• визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
• здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
• захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
• використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
• встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.
• забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам;
• звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;
• забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання;
• виконувати свої договірні зобов'язання;
• забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;
• припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками;
• у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Не можна делегувати повноважень , які відносяться до виключної компетенції Загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку встановлених ч. 9 ст. 10 Закону України про ОСББ, а саме:

• затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього;
• обрання членів правління об'єднання;
• питання про використання спільного майна;
• затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
• попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
• визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
• прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд;
• визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;
• визначення обмежень на користування спільним майном;
• обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;
• прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

Етапи створення асоціації ОСББ

Перший етап

Необхідно сконтактувати з мешканцями інших будинків, у яких створено ОСББ, або ж з органами управління відповідними об’єднаннями. Виявивши однодумців, охочих створити асоціацію, необхідно попередньо оцінити розміри останньої, а відповідно — отримати більш чітке уявлення, які повноваження можна буде делегувати такій асоціації та наскільки ефективною буде їх реалізація. Звісно, чим ближче один до одного будуть розташовані члени майбутньої асоціації ОСББ, тим ширшим виявиться коло завдань, які зможуть бути реалізовані спільно. Однак якщо бажання об’єднатися виявлять співвласники віддалених будинків — законодавчих перепон для цього не виникне.

Другий етап

Кожному ОСББ необхідно організувати та провести власні загальні збори співвласників, на яких варто проголосувати за створення асоціації ОСББ, а також визначитися із ключовими питаннями її діяльності, наприклад:

• які функції ОСББ будуть делеговані такій асоціації та які завдання поставлені перед останньою;
• щодо кількості й персонального складу співвласників, які представлятимуть інтереси ОСББ в асоціації;
• поставити коло питань, щодо яких уповноважені представники від ОСББ мають право приймати рішення самостійно, і питань, для вирішення яких обов’язковим є виявлення думки співвласників;
• стосовно способу та періодичності звітування обраних представників перед співвласниками про їх діяльність в асоціації тощо.

Важливо! Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141.

Третій етап

Проведення установчих зборів, на яких мають бути присутніми делеговані представники від кожного ОСББ — майбутнього члена асоціації. Під час проведення зборів необхідно затвердити статут.
Відповідно до ст. 8 Закону про ОСББ, встановлено, що статут асоціації повинен визначати відповідно до законодавства  України:

• найменування, місцезнаходження асоціації;
• представництво від об’єднань;
• права й обов’язки членів асоціації;
• статутні органи асоціації, їх склад і повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування;
• порядок унесення змін до статуту;
• підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим;
• водночас статут може містити інші положення, що є істотними для діяльності асоціації.

Четвертий етап

Згідно із ч. 14 ст. 6 Закону про ОСББ, державна реєстрація Асоціації проводиться в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб, а саме з урахування положень Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань».
Об’єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.

Для державної реєстрації створення Асоціації подаються такі документи:

1. заява про державну реєстрацію створення юридичної особи;
2. примірник оригіналу (нотаріально засвідчену копію) рішення засновників про створення юридичної особи;
3. установчий документ юридичної особи - у разі створення юридичної особи на підставі власного установчого документа;
4. документ про сплату адміністративного збору - у випадках, передбачених статтею 36 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань»;
5. структура власності за формою та змістом, визначеними відповідно до законодавства.

Хто з представників від ОСББ має подати документи держреєстратору, повинно бути вирішено на установчих зборах відповідно до порядку денного.

Управління багатоквартирним будинком, відносини співвласників та управителя

Відповідно до Закону України про ОСББ управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому Законом та статутом об’єднання статті 12 Закону України про ОСББ

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку. У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об’єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду статті 13 Закону України про ОСББ

Права та обов’язки співвласників та об’єднання

Статтею 14 Закону України про ОСББ визначено права співвласника:

• брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному Законом і статутом об'єднання;
• обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
• знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
• одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
• вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
• одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.

Об’єднання на вимогу співвласника зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти. Порядок здійснення прав співвласників визначається законом. Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників. Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.

Обов’язки співвласника

У відповідності до статті 15 Закону України про ОСББ співвласник зобов’язаний:

• виконувати обов’язки, передбачені статутом об’єднання;
• виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;
• використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
• забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення;
• забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
• не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників;
• дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
• своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;
• відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників;
• виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням;
• запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
• дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством.

Також статутом об’єднання можуть бути встановлені інші обов’язки співвласників, наприклад: одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.

Права об’єднання

Статтею 16 Закону України про ОСББ визнчено, що об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту об’єднання:

• утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
• приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
• визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
• укладати договори;
• виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
• встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
• визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
• здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
• захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
• використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
• встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

Загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління.

Об’єднання може стати засновником (членом) асоціації.

Права об'єднання щодо забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків

Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право:

• робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
• вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
• вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
• звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів;
• виступати засновником (учасником) інших юридичних осіб.

Реалізація прав об'єднання, визначених цією статтею, здійснюється його правлінням за дорученням загальних зборів та відповідно до статуту об'єднання.

Загальні збори об'єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна об'єднання, на суму боргу. Порядок розрахунків за ці операції визначається Кабінетом Міністрів України стаття 17 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Обов’язки об’єднання

Об'єднання відповідно до Закону України про ОСББ та статуту зобов'язане:

• забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам;
• звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;
• забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання;
• виконувати свої договірні зобов'язання;
• забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;
• припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками;
• у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання стаття 18 Закону України про ОСББ

Кошти об’єднання

Кошти об’єднання складаються з:

• залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;
• внесків і платежів співвласників;
• коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
• коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
•  коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
• добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;
• коштів, залучених на умовах кредиту або позики;
• коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
• пасивних доходів;
• доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
• коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання.

Страхування спільного майна

У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання може здійснювати страхування спільного майна від будь-яких видів ризику та прямих збитків.

Співвласники - власники квартир та/або нежитлових приміщень здійснюють страхування належних їм приміщень самостійно.

За наявності страхового випадку страхова сума виплачується об'єднанню або спеціально призначеному довіреному представникові для наступного використання в інтересах співвласників відповідно до статуту об'єднання.

Страхові виплати, отримані для компенсації збитків від нещасного випадку, в першу чергу використовуються на відновлення та ремонт.

Ліквідація асоціації

Об'єднання (асоціація) вважається припиненим з дня внесення про це відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Об’єднання ліквідується у разі:

• придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку;
• прийняття співвласниками рішення про ліквідацію об’єднання;
• ухвалення судом рішення про ліквідацію об’єднання.

У разі ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма співвласниками пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що перебувають у їхній власності.

При цьому здійснюється залік заборгованості кожного співвласника перед об'єднанням відповідно до статуту цього об'єднання. Якщо співвласник має борг перед цим об'єднанням, сума якого перевищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.