Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"

Визначення термінів

Статтею 1 Закон України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Форма договору оренди землі

Договір оренди землі, як зазначено у статті 14 Закону України «Про оренду землі», укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Способи переукладення договору оренди землі

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".

Так, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування та приватної власності.

Закон України «Про оренду землі» у разі закінчення строку дії договору оренди землі передбачає два способи переукладення такого договору:

1. Поновлення договору оренди землі (стаття 32² Закону України «Про оренду землі», ст. 126-1 Земельного кодексу України);
2. Укладення договору оренди землі на новий строк (стаття 33 Закон України «Про оренду землі»).

Наведені способи переукладення договору оренди землі мають певні відмінності, а саме:

Укладення договору оренди землі на новий строк (ст. 33 Закон України «Про оренду землі»)

Поновлення договору оренди землі (ст. 322 Закон України «Про оренду землі», ст. 126-1 Земельного кодексу України)

- орендар, має належно виконувати обов’язки за умовами договору; - тільки у разі належного виконання обов’язків за умовами договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк; - орендар зобов’язаний повідомити  орендодавця про бажання укладення договору оренди землі на новий строк у строк, встановлений договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі; - до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору оренди; - умови договору можуть бути змінені за згодою сторін; - у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; - укладається новий договір оренди; - право оренди підлягає державній реєстрації.

- умова щодо поновлення договору має бути передбачена договором оренди землі. - договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах; - поновлення договору не вимагає вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення; - вчинення будь-яких дій сторонами договору для його поновлення не вимагається; - умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою; - поновлення договору оренди землі відбувається за умови не надання однієї із сторін заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору; - відмова від поновлення договору здійснюється не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, шляхом подання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідної заяви; - новий договір не укладається, натомість продовжується державна реєстрація речового права на той самий строк.

Отже, наведені способи переукладення договору оренди землі значно різняться. 

Процедура укладення договору оренди землі на новий строк є дещо складнішою порівняно з процедурою поновлення договору оренди землі. Однак на поновлення договору оренди землі є певні обмеження: визначення умови щодо поновлення договору у договорі оренди землі та заборона щодо поновлення договору земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності орендатора.