Припинення договору оренди землі

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про оренду державного та комунального майна"
• Закон України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» та Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії, припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях . Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 та 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".

Загальна інформація

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

• Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі (стаття 31 Закону України "Про оренду землі"):

• закінчення строку, на який його було укладено;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України "Про оренду землі" (при переході права на оренду земельної ділянки), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• ліквідації юридичної особи-орендаря;
• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
• припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями";
• інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його розірвання).

ВАЖЛИВО! Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно права поновлення договору. Так, стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк. Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після 16 липня 2020 року До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності п.п. 4 п. 1 розділу I Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

Припинення договору оренди державного та комунального майна

Договір оренди державної та комунальної власності припиняється у разі (стаття 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"):

• закінчення строку, на який його укладено;
• укладення з орендарем договору концесії такого майна;
• приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
• припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника);
• смерті фізичної особи - орендаря;
• визнання орендаря банкрутом (у разі банкрутства орендар відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України);
• знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди.

Договір оренди державного та комунального майна вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання орендарем недостовірної інформації про право бути орендарем відповідно до положень ч. 3 і 4 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ч. 4 ст. 24 Закон України "Про оренду державного та комунального майна").

Чи припиняється дія договору у випадку переходу права власності до іншої особи

Відповідно до ч. 5 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Однак варто зазначити, що особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізацією юридичної особи.

Припинення договору оренди шляхом його розірвання

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано:

♦ за згодою сторін.

Розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці), допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально.

Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним.

♦ за рішенням суду:

• невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України Закону України "Про оренду землі";

• невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

• у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

• на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Коли договір вважається припиненим у випадку його розірвання

У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Статтею 653 Цивільного кодексу України визначено:

• у разі розірвання договору зобов'язання припиняється з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором.
• у разі розірвання договору судом, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Детальніше див.: "Дострокове розірвання договору оренди землі".

Наслідки припинення або розірвання договору оренди

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (стаття 34 Закону України "Про оренду землі").

У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Відшкодування витрат/понесених збитків

У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 Закону України "Про оренду землі").

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

Судова практика

• Постанова Верховного Суду України від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (орендодавець може звернутись до суду для розірвання договору оренди, якщо орендар вчасно не зареєстрував його).

• Постанова Верховного Суду України від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (суд може поновити договір оренди землі лише шляхом викладення змісту додаткової угоди до нього в резолютивній частині рішення).

• Постанова Верховного Суду України від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19) (після виділення земельного паю в натурі договір оренди переукладається, а не припиняється).

• Постанова Верховного Суду України від 22 вересня 2020 року у cправі № 159/5756/18 (факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

• Постанова Верховного суду України від 19 березня 2021 року у справі № 198/1022/19(лише бажання орендодавця самостійно обробляти належну йому земельну ділянку не є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання договору оренди землі).
• Постанова Великої Палати Верховного суду України від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц (у випадку, якщо одна зі сторін договору не підписала його, тобто не виявила свою волю на його укладення, то такий договір є неукладеним і, відповідно, не може бути визнаний недійсним).
• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у cправі № 920/418/19 (у разі зміни власника земельної ділянки договір оренди щодо неї не обов’язково має бути розірвано, навіть якщо ця обставина визначена однією з підстав припинення орендних відносин самим договором).

Див. також

• Оренда земельних ділянок
• Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк
• Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)
• Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)