Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
 
(Не показані 48 проміжних версій 15 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України "Про землеустрій"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України "Про особисте селянське господарство"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України "Про Державний земельний кадастр"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України "Про оцінку земель"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1444-20#n3 Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі»]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 "Про державне мито"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/n0003700-08#Text Узагальнення Верховного Суду України від 24 листопада 2008 року "Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними"]


* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III]
== Поняття та істотні умови договору оренди землі ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV]
Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n86 стаття 13 Закону України «Про оренду землі»], '''''договір оренди землі''''' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський Кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року № 191-VIII]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 року N 742-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України “Про Державний земельний кадастр” 7 липня 2011 року № 3613-VI]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» 1 липня 2004 року № 1952-IV]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року N 1378-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі» від 3 березня 2004 р. № 220]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 року № 7-93]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»]
* [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/42F78B0BAAD38DCAC2257B7C0044DC05 Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України]<br />


== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.<br />Порядок укладання договору оренди землі визначено [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n100 статтею 16 Закону України "Про оренду землі"]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] ([https://drive.google.com/file/d/1WBOlxmsfRF5fFYyX7CqLP11AGmEkSR3y/view?usp=sharing Типовий договір оренди землі]).
 
Істотними умовами договору оренди землі є:
* об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків,  порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.  За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
* Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні на праві емфітевзису одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування)
'''ВАЖЛИВО''' Вимоги щодо мінімального строку оренди земельної ділянки , визначені в [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n111 статті 19 Закону України "Про оренду землі"] не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#n78 статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".]


Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />
== Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним ==
Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка  знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.


05 квітня 2015 року набрав чинності [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)]», який вносить зміни до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page5?text=%EE%F0%E5%ED%E4 Земельного кодексу України], [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закону України «Про особисте селянське господарство»]. <br />
== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br />
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />


Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.<br />
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.


Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.<br />
'''Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.'''


Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.<br />
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1155 статті 203 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
* Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
* Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
* Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
* Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
* Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
* Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.


Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] (ДОДАТОК).<br />
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1163 стаття 204 Цивільного кодексу України]).''')'''


Відповідно до ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
Відповідно до частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 Цивільного процесуального кодексу України] підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1155 першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу].
# Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
# Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
# Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
# Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
# Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
# Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.<br />


Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦКУ]).<br />
Відповідно до частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 Цивільного кодексу України] одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.


Згідно ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК УКраїни].<br />
Аналіз змісту частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 Цивільного кодексу України]   свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n20 3], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n94 15], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 16 Цивільного кодексу України], які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.


Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.<br />
Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність ''однієї із істотних умов у договорі оренди землі'' може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 №471/761/17-ц]). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:


У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.<br />
* пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).<br />
* наявність підстав для оспорювання правочину;
* встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.


Статтею 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.<br />
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.


У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.<br />
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 Цивільного процесуального кодексу України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).


Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.<br />
За приписами статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6454 57 Цивільного процесуального кодексу України]  (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті 76 Цивільного процесуального кодексу України  у редакції від 03 жовтня 2017 року.


Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />
У частині другій статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6467 59 Цивільного процесуального кодексу України]  (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 Цивільного процесуального кодексу України у редакції від 03 жовтня 2017 року.


Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.<br />
Відповідно до вимог частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 Цивільного процесуального кодексу  України]  (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.<br />


Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.<br />
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 Цивільного процесуального кодексу  України]  (у зазначеній редакції).


Також ст. 217 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.<br />
Крім того, Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2082 387 Цивільного кодексу України] передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.


Згідно статті 234 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.<br />
Згідно із частиною першою статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України], якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.


Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br />
Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України] можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]).<br />


Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1225 216 Цивільного кодексу України]  України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України], які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2101 392 Цивільного кодексу України] України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.
== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
Згідно з частиною 1 статті 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />Згідно з частиною 2 договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.


Згідно з ч. 1 ст. 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />
За змістом частини 2 статті 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />
 
За змістом ч. 2 ст. 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.<br />
 
'''Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є''':<br />
 
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).<br />
 
Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.<br />
 
- строк дії договору;<br />
 
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.<br />
 
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.<br />
 
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]).<br />
 
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]).<br />
 
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.<br />
 
Відповідно до ст. 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%E7%E5%EC%E5%EB%FC%ED Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.<br />
 
== Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними) ==<br />


'''Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n91 статті 15 Закону України «Про оренду землі»] істотними умовами договору оренди землі є''':
* об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.                                                                              За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.  Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).  У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.
<u>''Слід звернути увагу'',</u> що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.


4.1. Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину.  
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.


Виходячи з практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, як правило, має наслідком визнання правочину недійсним.
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n88 стаття 14 Закону України «Про оренду землі»]).
Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України, нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Судам потрібно мати на увазі, що з огляду на ч. 2 ст. 215 ЦК України, підстави недійсності правочину, встановлені нормами ЦК України та іншими законодавчими актами, повинні мати імперативний характер. Тому за такими вимогами є неприпустимим укладення мирових угод як таких, що суперечать законодавству.
При розгляді позовів про встановлення нікчемності правочину з посиланням на ст. 203 ЦК України необхідно враховувати, що ця стаття передбачає загальну підставу для визнання нікчемності правочину і застосовується лише в тому випадку, якщо в цьому кодексі немає спеціальної підстави (норми) для цього.
Визнання правочину недійсним пов’язане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Тому належне вирішення цього питання має велике значення не тільки для учасників таких правовідносин, а й для третіх осіб.
Норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є загальною. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 ЦК України вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК України, суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності; про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності.
Звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту. Звернення окремо з такою вимогою, без застосування наслідків недійсності правочину, є правом позивача, тому у випадку пред’явлення такого факту вона підлягає розгляду, власне кажучи, з констатацією в резолютивній частині рішення факту нікчемності правочину, або відмови в цьому.
Разом з тим, якщо позивач не заявляв окремо вимогу про встановлення нікчемності правочину, а посилається на її нікчемність при обґрунтуванні іншої пред’явленої вимоги, суди не вправі посилатися на відсутність рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинні дати оцінку таким доводам позивача в мотивувальній частині рішення або ухвалити додаткове рішення.
Стосовно положення ч. 2 ст. 215 ЦК України про те, що суд не вимагає визнання правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, необхідно зазначити, що така потреба може виникнути у разі, коли: сторони виконали певні умови нікчемного правочину, який нотаріально посвідчений; він порушує права третіх осіб; він зареєстрований у державних органах тощо. У таких випадках рішенням суду, який лише констатує недійсність правочину, можуть бути визначені відповідні правові наслідки недійсності правочину, зобов’язано державні органи скасувати його реєстрацію тощо.
Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки.
Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.
Дискусійним є питання, чи може суд застосовувати наслідки недійсності правочину в разі відсутності вимог про це у позові. Очевидно, що так, оскільки у ст. 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю, тому для захисту майнового права, з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності, наслідки, визначені в законі, повинні застосовуватися незалежно від того, чи наведені вони у позовній заяві.
Можна вважати, що суд з власної ініціативи не може застосовувати такі правові наслідки недійсності правочину:
– передбачені іншими (спеціальними) статтями ЦК (моральна шкода тощо);
– ті, що не були зазначені у позовних вимогах та не були досліджені в суді.
Якщо неможливо визнати частково виконаний оспорюваний правочин недійсним з моменту його укладення, зі змісту якого випливає, що він може бути припинений лише на майбутнє, суд у рішенні зазначає про припинення такого правочину на майбутнє.


За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/7-93#n39 підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).]


У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.


Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text#n43 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.


== Судова практика ==
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/84481451 Постанова Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 522/11532/15-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 Постанова Верховного Суду від 30.07.2020 у справі №471/761/17-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/74963905 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018  у справі №338/180/77]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/80681217 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.03.2019  у справі №394/559/17]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90933484 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц]


== Див. також ==
* [[Договір оренди земельної ділянки]]
* [[Припинення договору оренди землі]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]


[[Категорія:Доробити]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Суди]]

Поточна версія на 13:29, 9 грудня 2024

Нормативна база

Поняття та істотні умови договору оренди землі

Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.
Згідно стаття 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Порядок укладання договору оренди землі визначено статтею 16 Закону України "Про оренду землі". А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Типова форма договору оренді землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 (Типовий договір оренди землі).

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
  • Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні на праві емфітевзису одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування)

ВАЖЛИВО Вимоги щодо мінімального строку оренди земельної ділянки , визначені в статті 19 Закону України "Про оренду землі" не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним

Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.

Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України, загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

  • Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
  • Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
  • Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
  • Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
  • Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
  • Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).)

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного процесуального кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 215 Цивільного кодексу України одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.

Аналіз змісту частини третьої статті 215 Цивільного кодексу України свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (№471/761/17-ц). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

  • пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
  • наявність підстав для оспорювання правочину;
  • встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 Цивільного процесуального кодексу України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).

За приписами статті 57 Цивільного процесуального кодексу України (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті 76 Цивільного процесуального кодексу України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

У частині другій статті 59 Цивільного процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 Цивільного процесуального кодексу України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

Відповідно до вимог частини першої статті 60 Цивільного процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті 60 Цивільного процесуального кодексу України (у зазначеній редакції).

Крім того, Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею 387 Цивільного кодексу України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Згідно із частиною першою статті 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 Цивільного кодексу України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 Цивільного кодексу України України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 Цивільного кодексу України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.

Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з частиною 2 договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

  • об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.

Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.

При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).

У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Судова практика

Див. також