Перепланування, переобладнання жилого будинку (квартири)

Нормативна база

• Житловий кодекс України
• Кодекс України про адміністративні правопорушення
• Кримінальний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Постанова Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 року № 406 "Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію"
• Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій"

Визначення понять "перепланування" та "переобладнання"

Відповідно до пункту 1.4.3. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій до елементів перепланування жилих приміщень належать:

1. Перенесення і розбирання перегородок.
2. Перенесення і влаштування дверних прорізів.
3. Улаштування і переустаткування тамбурів.
4. Прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Переобладнання - це улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів (Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій).

Умови і порядок переобладнання, перепланування будинків

Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства (пункт 1.4.1. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій).

Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається.

Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається (пункт 1.4.4. Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій).

Документи для одержання дозволу на переобладнання та перепланування

Згідно зі статтями 100 та 152 Житлового Кодексу України виконання власниками або наймачами робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, які дозволяють їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об'єкта в експлуатацію також не потрібне.

Проте, якщо внаслідок таких змін, здійснюваних наймачем в орендованому приміщенні, що входить до складу державного чи громадського житлового фонду, збільшилася чи зменшилася площа або змінилася кількість чи склад приміщень, їх здійснення допускається лише за письмової згоди наймодавця.

Пунктом 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій встановлено, для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:

1. Копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення.
2. Копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку.
3. Проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку.
4. Згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.

Безпосередньо заяву необхідно направляти до органу архітектури та містобудування відповідної міської ради.

Після отримання відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на перепланування та/або переобладнання замовник може розпочинати будівельні роботи з перепланування та/або переобладнання згідно з проектом.

⇒ Куди звернутися, якщо відмовлено у наданні дозволу на переобладнання або перепланування?

▷ Підставами для відмови у заяві про надання дозволу на переобладнання або перепланування є: подання не у повному обсязі встановленого переліку документів, подання документів, що містять недостовірні відомості

▷ Скаргу може подавати: оскаржувач, представник оскаржувача, орган, до якого можна подати оскарження - Окружний адміністративний суд.

Чого робити не можна?

При проведенні перепланування та переобладнання не допускається:
1	порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності й зовнішнього вигляду фасадів;
2	втручання в цілісність міжповерхового перекриття, об’єднання квартир по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів багатоквартирних будинків;
3	порушення або демонтаж несучих опор, стін і балок багатоквартирних будинків;
4	порушення або демонтаж вентиляційних колекторів, протипожежних пристроїв;
5	обладнання санвузла та кухні над або під житловими приміщеннями квартир багатоквартирних будинків;
6	зменшення загальної житлової площі житлового приміщення, внаслідок чого громадяни можуть потребувати поліпшення житлових умов;
7	заміна в багатоквартирних будинках санвузлів та кухонь на житлові кімнати і навпаки;
8	порушення цілісності внутрішньо будинкових систем електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, перенесення опалювальних приладів на лоджії та балкони;
9	влаштовувати прибудови до перших поверхів багатоквартирних будинків у вигляді веранд, терас, господарських приміщень квартир тощо;
10	об’єднувати, розширяти лоджії та балкони з приміщеннями квартир багатоквартирних будинків шляхом розбирання зовнішніх стін;
11	приєднувати до квартир допоміжні приміщення загального користування будинків (гуртожитків), таких, як холи, коридори, підвали тощо

При проведенні перепланування та переобладнання забороняється:
1	перепланування під житлові квартири приміщень у підвальних, підземних, технічних поверхах, у нежитлових приміщеннях загального користування багатоквартирних будинків та гуртожитках;
2	перевантажувати балкон шляхом влаштування його огорожі з цегляної кладки.

Хто несе відповідальність за наслідки, спричинені переплануванням чи переобладнанням?

♦ Власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення, що припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.

У разі, якщо самовільне перепланування або переобладнання приводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку (пункт 1.4.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій).

Адміністративна та кримінальна відповідальність у разі перепланування та переобладнання без відповідних дозволів у випадках необхідності дозволу

⇒ Законодавство України встановлює адміністративну та кримінальну відповідальність за переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту.

• За порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, придомових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою ст.150, 151,152 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачається: ⇒ попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження або накладення штрафу на посадових осіб - від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
• Самоправне зайняття жилого приміщення у будинках державного або громадського житлового фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів ⇒ тягне за собою накладення штрафу від п'яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
• Порушення державних стандартів, норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів ⇒ тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від двадцяти до вісімдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб, громадян - суб'єктів підприємницької діяльності - від п'ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
• Порушення правил, що стосуються безпечної експлуатації будівель і споруд, яке створило загрозу загибелі людей чи настання інших тяжких наслідків або заподіяло шкоду здоров’ю потерпілого ⇒ тягне за собою відповідальність у вигляді штрафу у розмірі від ста до двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, або виправні роботи на строк до 2 років, або обмеженням волі на строк до 3 років, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до двох років.
• Як вбачається зі ст.275 Кримінального кодексу України ▶Порушення під час розроблення, конструювання, виготовлення чи зберігання промислової продукції правил, що стосуються безпечного її використання, а також порушення під час проектування чи будівництва правил, що стосуються безпечної експлуатації будівель і споруд, особою, яка зобов'язана дотримувати таких правил, якщо це створило загрозу загибелі людей чи настання інших тяжких наслідків або заподіяло шкоду здоров'ю потерпілого ⇒ караються штрафом від однієї тисячі до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або пробаційним наглядом на строк до трьох років, або обмеженням волі на той самий строк, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до двох років або без такого.
• Те саме діяння, якщо воно спричинило загибель людей або інші тяжкі наслідки ⇒ карається виправними роботами на строк до двох років або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк від двох до п'яти років, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

Що робити, якщо виникають спори під час проведення робіт з перепланування та переобладнання?

▶ Роботи з перепланування та/або переобладнання квартир проводяться з дотриманням правил добросусідства з урахуванням законних прав та інтересів мешканців сусідніх квартир.

● Спори, що виникають під час проведення робіт з перепланування та переобладнання квартир багатоквартирних будинків та гуртожитків, розв'язуються шляхом переговорів між учасниками спору або в судовому порядку.

▶ У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

▶ Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина 7 статті 376 Цивільного кодексу України).

Вартість послуг

♦ Законодавством України не встановлено жодних обов’язкових платежів для отримання дозволу на перепланування квартири. Єдине, за що доведеться платити, це розробка проекту перепланування. Вартість цих послуг залежить від суб’єкта, в якого ви їх будете замовляти.

Судова влада

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 21 листопада 2019 року у справі № 462/2845/16-а (переобладнання та перепланування жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання дозволу та введення в експлуатацію).