Податки та збори при операціях з нерухомістю

Нормативна база

• Податковий кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про загальнобов'язкове державне пенсійне страхування"
• Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Декрет Кабінету Міністрів України 21 січня 1993 року № 7-93 "Про державне мито"
• Наказ Фонду державного майна України "Про затвердження Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку"

Порядок оподаткування при операціях з нерухомістю

При проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами сторони повинні сплачувати податки відповідно до ст. 172 ПК України «Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень ПК України.

Відповідно до ст. 172 ПК України, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків бази оподаткування (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті).

Дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва оподатковується у порядку, визначеному статтею 172 ПК України для об’єктів нерухомого майна.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:

* податком на доходи фізичних осіб – 5%;

* військовим збором 1,5%.

Слід зазначити, що для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18%.

Пенсійний збір сплачується відповідно до ч. 10, ст.4 та ч. 8, ст. 2 ЗУ «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування"

Єдина база даних звітів про оцінку

Єдина база даних звітів про оцінку (далі - Єдина база) - державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

Єдина база забезпечує:

1) внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);

2) реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) фізичних та юридичних осіб, на запити яких формується електронна довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості з використанням кваліфікованих електронних довірчих послуг;

3) реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів, з використанням кваліфікованих електронних довірчих послуг;

4) електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;

5) реєстрацію звітів про оцінку в Єдиній базі, складених суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) для цілей оподаткування з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;

6) зберігання електронних версій звітів про оцінку, які зареєстровані в Єдиній базі та яким присвоєно унікальний реєстраційний номер не менш ніж п’ять років від дати такої реєстрації;

7) автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет;

8) моніторинг інформації зі звітів про оцінку, внесеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачами) до Єдиної бази;

9) перевірку нотаріусами змісту електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявності присвоєного унікального реєстраційного номера;

10) друк документів, внесених до Єдиної бази, а також передбачених додатками до цього Положення;

11) взаємодію суб’єктів Єдиної бази.

Власником Єдиної бази, прав інтелектуальної власності на Єдину базу та її програмного забезпечення є держава в особі Фонду державного майна України.

Фонд державного майна України є держателем, розпорядником та адміністратором Єдиної бази, а також власником всієї інформації, що міститься в ній та забезпечує функціонування Єдиної бази та захист інформації, що міститься в ній.

Єдина база повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, оціночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до інформації суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень.

Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та його вартість, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, прямий неавторизований доступ з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.

Для цілей цього пункту до інформації з обмеженим доступом не належить інформація про суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів).

Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (далі - нерухомості) Фонд державного майна України використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі. Перелік даних про об’єкт нерухомості зі звіту про оцінку, які вносяться суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) до Єдиної бази з метою реєстрації звіту у Єдиній базі, затверджується Фондом державного майна України. Звіти про оцінку реєструються в Єдиній базі суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) виключно з використанням кваліфікованого електронного підпису оцінювачів, які безпосередньо проводили оцінку.

Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, є безоплатним (стаття 172 ПК України).

Нотаріальне посвідчення договорів

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. (стаття 209 ЦК України)

Нотаріальне посвідчення може бути вчинене лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим законодавством, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а сам правочин має вчинятися у формі, встановленій законом

Пільги щодо сплати державного мита

Відповідно до пункту 18 статті 4 Декрету КМУ «Про державне мито» від сплати державного мита при операціях з нерухомістю звільняються:

- Громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи.

- Громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, - які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов'язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони за станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали у зоні безумовного (обов'язкового) відселення не менше двох років, а у зоні гарантованого добровільного відселення - не менше трьох років.

- громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що за станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років.

- Особи з інвалідністю Великої Вітчизняної війни та сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи.

- Особи з інвалідністю І та ІІ група.

Друга сторона угоди з купівлі-продажу нерухомості від сплати держмита не звільняється, якщо тільки не відноситься до перерахованих вище категорій.

Обов'язковий платіж 1% суми угоди до Пенсійного фонду не повинні платити:

Особи, що купують квартиру або інше житло вперше

Особи, що перебувають на квартирному обліку

Однак фактично нотаріуси не погоджуються завірити договір без надання покупцем документів про сплату цього збору.

Така ситуація обумовлена ​​тим, що в Україні не існує єдиної інформаційної бази, що дозволяє перевірити факт першої покупки житла. Повернути вже сплачену до бюджету суму можна через звернення до адміністративного суду.

Ставка ПДФО та військового збору

ПДФО за ставкою 5% та військовий збір за ставкою 1,5% сплачуються у випадках коли:

• об’єкт нерухомості перебуває у власності відчужувача менш ніж 3 роки;
• протягом року особа відчужила більш ніж один об’єкт нерухомості;
• відчужується об’єкт незавершеного будівництва;
• відчужується земельна ділянка, яка перевищує норми безоплатної передачі, які визначені ст. 121 ЗК України.

Угода/податок	Держмито	Податок на доходи фізичних осіб	Військовий збір	Пенсійний збір
Купівля-продаж нерухомості	1% (спільна оплата)	5% (продавець - громадянин України); 18% (продавець - іноземець)	1,5% (продавець платник ПДФО)	1% (покупець)
Купівлі-продаж землі	1% (спільна оплата)	5% (продавець - громадянин України); 18% (продавець - іноземець)	1,5% (продавець платник ПДФО)	---
Дарування нерухомості	1% (дарувальник)	Родичі першого та другого ступеня споріднення - 0%; в інших випадках - 5% (громадяни України) і 18% (одна із сторін - іноземець)	1,5% (обдарований - платник ПДФО)	---
Обмін нерухомості	1% (спільна оплата)	5% (обидві сторони - громадяни України) ; 18% (одна або обидві сторони - іноземці)	1,5% (обидві сторони-платники ПДФО)	---

Вартість реєстрації придбаної нерухомості

Порядок реєстрації права власності на придбану нерухомість визначено постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року.

Державну реєстрацію за заявою одержувача нерухомості проводить уповноважений реєстратор або нотаріус.

Новий власник нерухомості пред’являє державному реєстратору паспорт, оригінал ідентифікаційного коду і заява. Державний реєстратор формує в електронній базі Держреєстру речових прав номер об’єкта власності на перейшла в нове володіння нерухомість і подає заяву в чергу на підтвердження. Заява та номер стверджує Департамент державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України.

Згідно зі статтею 34 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», адміністративний збір за державну реєстрацію становить у розмірі 0,1 (одну десяту) розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень. У 2024 році цей розмір становить 300 грн.

Згідно зі статтею 19 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація проводиться протягом п’яти робочих днів. За реєстрацію в цей термін діють зазначені вище тарифи.

У статті 34 цього Закону визначено тарифи за державну реєстрацію в терміни менше п’яти днів, які може вказати заявник:

– за 2 робочих дня – 1 прожитковий мінімум працездатної особи;

– за 1 робочий день – 2 прожиткові мінімуми працездатної особи;

– за 2 години – 5 прожиткових мінімумів працездатної особи.