Відчуження нерухомого майна: юридичний та податковий аспект

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127

Юридичний аспект відчуження нерухомого майна

Договори, на основі яких відчужується нерухоме майно

Відчувати нерухоме майно у власність можна на підставі наступних договорів:

• купівлі-продажу (за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму - ст. 655 Цивільного кодексу України);
• міни (за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем нерухомого майна, який він передає в обмін, і покупцем майна, який він одержує взамін. Таким договором може бути встановлена доплата за майно більшої вартості, що обмінюється на майно меншої вартості - ст. 715 Цивільного кодексу України);
• дарування (за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність - ст. 717 Цивільного кодексу України);
• довічного утримання (за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно - ст. 744 Цивільного кодексу України);
• пожертви (за договором пожертви пожертвувач дарує нерухомі та рухомі речі, зокрема гроші та цінні папери, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети - ст. 729 Цивільного кодексу України);
• ренти (за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі - ст. 731 Цивільного кодексу України);
• спадщини (перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) - книга шоста Цивільного кодексу України).

Посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд), спадковий договір) нерухомого майна відповідно до положень статей 657, 715, 719, 729, 732, 745, 1304 Цивільного кодексу України підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Перелік документів для можливості відчуження нерухомого майна:

Основні документи, які стосуються безпосередньо нерухомого майна та надаються для посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна:

• правовстановлюючий документ на нерухоме майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду тощо);
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав;
• експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізичної особи;
• рішення органу опіки і піклування (якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками або мають право користування нерухомим майном);
• заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності. Необхідно у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку;
• заява особи, яка не є власником, але зареєстрована у квартирі, яка відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору, і зобов’язана знятись з реєстрації;
• витяг з Державного земельного кадастру;
• довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався, якщо земельна ділянка не приватизована;
• довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер земельної ділянки (крім квартир в багатоквартирних будинках);
• також обов’язкова присутність подружжя відчужувача та набувача (при наявності) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП та свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
• інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно

Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Згідно ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб";

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).

Заява на проведення реєстраційних дій у паперовій формі подається за умови встановлення особи заявника.

Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

У разі подання заяви уповноваженою на те особою державним реєстратором встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

Заява про проведення реєстраційних дій, надання інформації з Державного реєстру прав не приймається в разі:

1) відсутності документа, що підтверджує оплату адміністративних послуг, або внесення відповідної плати не в повному обсязі;

2) невстановлення особи заявника чи обсягу його повноважень на подання відповідної заяви;

3) відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про земельну ділянку (у разі державної реєстрації прав на земельну ділянку).

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Згідно ст. 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення державного реєстратора, витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав надаються в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Такий витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг).

Рішення державного реєстратора, витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.

 З найбільш типовими ситуаціями державної реєстрації прав та документами, необхідним для її проведення можна ознайомитися у розділі «Державна реєстрація прав та документи, необхідні для такої реєстрації» Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Див. також

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Податковий аспект відчуження нерухомого майна

Порядок нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб при відчуженні нерухомого майна регулюється статтями 172, 174 Податкового кодексу України.

Дохід фізичної особи — резидента з відчуження (обміну) житлової нерухомості не оподатковується податком на доходи фізичних осіб у разі виконання таких умов:

• продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• продаж одного із зазначених об’єктів здійснюється не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
• відчужуваний об’єкт нерухомого майна перебуває у власності платника податку понад три роки.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Згідно п. 172.2. ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Податкового кодексу України, тобто 5 відсотків з суми одержаного доходу та півтора відсотка військового збору, визначеного п.п. 1.2 п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX Податкового кодексу України.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 Податкового кодексу України, тобто 18 відсотків бази оподаткування, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 Податкового кодексу України (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 Податкового кодексу України, тобто 5 відсотків.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 статті 172 Податкового кодексу України, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 Податкового кодексу України, тобто становить 18 відсотків бази оподаткування.

При обміні об'єкта нерухомості на інший, тобто при укладенні договору міни, оподатковується тільки дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження більш дорогого нерухомого майна, якщо реалізоване майно було у його власності менше 3-х років, за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб та 1,5 відсотка військового збору. Коли більше 3-х років дохід від продажу даного майна не оподатковується.

Договір довічного утримання є відчуженням нерухомого майна, що передається у власність другій стороні, то для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором він розглядається державною фіскальною службою як продаж і відповідно підлягає оподаткуванню за вищенаведеними правилами.

Що стосується нерухомого майна отриманого як спадщина, то не визнається доходом і відповідно звільняється від оподаткування об’єкти спадщини, що успадковуються членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення, до яких відносяться діти спадкодавця, той з подружжя, який його пережив, батьки та рідні брати і сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері.

У решті випадків дохід від отриманого в спадщину майна оподатковується за ставкою 5 відсотків податку на доходи фізичних осіб. У разі отримання спадщини від спадкодавця-нерезидента та для будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента, ставка податку на доходи фізичних осіб становить 18 відсотків.

Об’єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 статті 174 Податкового кодексу України, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими для оподаткування спадщини.