Державна реєстрація припинення права оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про оренду землі"

Загальні положення

Стаття 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» встановлює, що:

• нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю);
• невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування до їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається в договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

При цьому договори оренди невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок повинні відповідати вимогам законодавства, у тому числі містити істотні умови, передбачені ст. 15 Закону «Про оренду землі» (дата укладення, строк дії тощо). Державна реєстрація права оренди на такі земельні ділянки здійснюється без державної реєстрації права власності на них у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Основні аспекти припинення права оренди невитребуваної (нерозподільної земельної ділянки)

Припинення договору за наявності посівів/насаджень

У разі, якщо договір оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю (ч. 3 ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"

У свою чергу, власник ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю. У відповідності до ст. 79 Земельного Кодексу України та ст. 373 Цивільного Кодексу України право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї земельної ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони знаходяться, оскільки є складовою частиною земельної ділянки.При умові припинення договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю у зв’язку із реєстрацією на неї права приватної чи комунальної власності, власником закладених орендарем на такій ділянці багаторічних насаджень стане фізична особа – власник паю (його спадкоємець) або територіальна громада.

Особливості державної реєстрації припинення права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки

Особливості державної реєстрації виникнення та припинення права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки врегульовані у статті 30 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, цією статтею Закону про державну реєстрацію визначено, що право оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування, здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Згідно із статтею 30 Закону про державну реєстрацію державна реєстрація припинення права оренди на невитребувані (нерозподілені) земельні ділянки проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку. Тобто, з моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку:

• договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки припиняється;

Державна реєстрація припинення права оренди на таку ділянку проводиться:

• одночасно з державною реєстрацією права власності;
• без подання окремої заяви.

При цьому будь яких договорів (додаткових угод) про його припинення складати непотрібно. Таким чином, втрата земельною ділянкою статусу «невитребуваної/нерозподіленої» призводить до припинення права оренди.

Також передбачено, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформить право власності на земельну ділянку, він буде вважатися таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду буде передана у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд зможе визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).

З дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю),протягом 7 років забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Судова практика

Постанова Верховного суду України від 14 вересня 2021 року у справі № 320/5007/20 щодо державної реєстрації припинення права оренди невитребуваної земельної ділянки у разі державної реєстрації права