Договір міни земельної ділянки

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення»
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5

Поняття договору міни

Відповідно до статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.
Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.
Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни.

Набуття права власності на земельні ділянки

Згідно зі статтею 131 Земельного кодексу України  укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом їх передачі у довірчу власність (у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється), чи шляхом звернення стягнення на них.

Земельні ділянки, зазначені в абзаці першому цієї частини:

1. можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання (догляду), спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

1. без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

• можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37^-1 цього Кодексу;
• не можуть передаватися власниками у заставу(іпотеку);
• не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу юридичної особи
• не можуть бути передані у довірчу власність;

Вимоги цієї частини не поширюються на земельні ділянки несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок) та земельні ділянки для садівництва.

У свою чергу, без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37-1 Земельного кодексу України.

Предмет договору міни

Предме­том договору міни можуть бути земельні ділянки, які належать громадянам на прав і власності, мають установлені межі та певне місце розташування.

Вимоги щодо укладення договору міни земельної ділянки

Укладання договорів міни земельних ділянок здійснюється відповідно до положень Цивільного кодексу України з урахуванням вимог, визначених статтею 132 Земельного кодексу України, а саме  угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити:

• назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
• договірну ціну;
• права та обов'язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• момент переходу права власності на земельну ділянку.

Згідно із статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни кожна із сторін зобов'язується пе­редати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Предме­том договору міни можуть бути земельні ділянки, які належать громадянам на праві власності, мають установлені межі та певне місце розташування.

Слід зазначити, статтею 716 Цивільного кодексу України передбачено, що до договорів міни застосо­вуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Договори міни земельними ділянками, які укладено з порушенням встанов­леного законом порядку обміну, визнаються недійсними за рішенням суду.

За укладення правочинів з порушенням земельного законодавства грома­дяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.

Відповідно до вимог чинного законодавства у договорі про перехід права власності на земельну ділянку зазначається вартість земельної ділянки, що обмінюється.

Визначення вартості земельних ділянок необхідно для того, щоб встано­вити, чи є їх вартість рівноцінною. Також, слід мати на увазі, що це є вимо­гою Цивільного і Земельного кодексів України.

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки

Перед укладенням договору міни земельної ділянки проводиться норматив­на грошова оцінка земельної ділянки, яка застосовується для справляння дер­жавного мита при укладенні угод та експертна грошова оцінка земельної ділян­ки, яка застосовується для встановлення дійсної вартості земельної ділянки.

Розробниками технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок є юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Міна земельної ділянки на інше майно

Чинний Земельний кодекс України не містить заборони щодо виду товару, на який саме можуть обмінюватись земельні ділянки: тільки на рівноцінні земельні ділянки чи на будь-яке інше майно.

Разом з тим, частина 3 статті 715 Цивільного кодексу України передбачає, що договором міни може бути встано­влена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Поруч з цим, частиною 4 цієї ж статті передбачено можливість обміну майна на роботи (послуги). Це означає, що згідно чинного Цивільного кодексу України земельну ді­лянку можна обміняти на іншу земельну ділянку (не обов'язково рівноцін­ну), будь-який інший товар, роботи (послуги).

Перехід права власності на обмінювані зе­мельні ділянки та/чи інше майно

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто при проведенні міни пе­редбачена одночасність виникнення права власності на обмінювані товари в обох сторін, незалежно від того, хто отримав товар в своє розпорядження ра­ніше. Право власності виникає після останньої за часом передачі товару, а не за першою подією.

Державне мито за нотаріальне посвід­чення договору міни земельної ділянки

Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження стягу­ється державне мито у розмірі 1% від суми договору, але не менше од­ного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, тобто 17 грн.

Від сплати державного мита звільняються лише громадяни, власники зе­мельних часток (паїв), яким виділили в натурі (на місцевості) земельні ділян­ки, при посвідченні договорів міни земельних ділянок (пункт 45 частини першої статті 4 Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»).