Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)
Нормативна база
| Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!
Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України". З 19 листопада 2022 року почали діяти норми Закону України від 19 жовтня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Зокрема, зміни торкнулися сфери оренди землі - у п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України були внесені зміни, які знову зробили можливою процедуру реєстрації нових договорів. Отже, норми щодо автоматичного на 1 рік поновлення договорів оренди землі діяли з 07 квітня 2022 року. Ця норма припинила свою дію з 19 листопада 2022 року, після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Таким чином, наразі власники землі, договори оренди землі яких закінчуються, мають можливість припинити договір, як це було передбачено до початку повномасштабної збройної агресії. |
Порядок припинення дії договору оренди земельної ділянки після закінчення строку на який його було укладено
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною друга статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається проект такого договору.
Порядок дій власника земельної ділянки
Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:
- внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
- укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
- відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
| ВАЖЛИВО! Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Отже, власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення. |
|---|
Слід зазначити, що за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п’ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
Порядок направлення листа-повідомлення орендарю
Законодавством не врегульовано порядок надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:
- Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
- Поштою – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).
Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.
Проте статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.
Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Судова практика
- Постанова Верховного суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532\129\16-ц (витребування земельної ділянки з незаконного користування)
- Постанова Верховного суду України від 27 квітня 2017 року в справі № 6-422цс17 (строк дії договору оренди землі)
- Постанова Верховного суду України від 18 січня 2018 року в справі № 702/624/15-ц (визнання недійсним договору оренди землі)
- Постанова Верховного суду України від 21 жовтня 2020 року в справі № 915/1794/19 (визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі)
- Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 листопада 2020 року в справі № 914/1218/19 (оскільки орендар в межах строку, визначеного договором, звернувся до орендодавця з листом про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк та проектом відповідної додаткової угоди до договору і орендодавець в термін, визначений частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» з дня закінчення строку договору заперечення проти поновлення договору не надав, а орендар користується земельною ділянкою після закінчення строку оренди, то позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі є такою, що підлягає задоволенню).
