Сплата податку при оформленні договору купівлі-продажу земельної ділянки
Нормативна база
- Податковий кодекс України
- Цивільний кодекс України
- Земельний кодекс України
- Закон України «Про загальнообов’язкове пенсійне страхування»
- Закон України «Про державну реєстрацію прпав на нерухоме майно та їх обтяжень»
- Закон України «Про нотаріат»
- Декрет Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 «Про державне мито»
Загальні положення
Операції з продажу земельної ділянки підлягають сплати податку та збору (ст.172 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).
Податком є обов'язковий, безумовний платіж до відповідного бюджету або на єдиний рахунок, що справляється з платників податку відповідно до ПКУ.
Збором (платою, внеском) є обов'язковий платіж до відповідного бюджету або на єдиний рахунок, що справляється з платників зборів, з умовою отримання ними спеціальної вигоди, у тому числі внаслідок вчинення на користь таких осіб державними органами, органами місцевого самоврядування, іншими уповноваженими органами та особами юридично значимих дій (пункти 6.1. та 6.2. ст.6 ПКУ)
Під час встановлення податку обов'язково визначаються такі елементи:
- платники податку;
- об'єкт оподаткування;
- база оподаткування;
- ставка податку;
- порядок обчислення податку;
- податковий період;
- строк та порядок сплати податку;
- строк та порядок подання звітності про обчислення і сплату податку.
Під час встановлення податку можуть передбачатися податкові пільги та порядок їх застосування( ст. 7 ПКУ)
Платники податку, об'єкт та база оподаткування
Платниками податку на доходи фізичних осіб відповідно до ст. 162 ПКУ є:
- фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні;
- фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Об’єктом оподаткування є доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання) ( ст. 163 ПКУ).
Базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених ПКУ.
Загальний оподатковуваний дохід - будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172-173 ПКУ (ст. 164 ПКУ).
Ставка податку на доходи фізичних осіб при купівлі - продажу земельної ділянки
Ставки податку на доходи фізичних осіб при продажу земельної ділянки встановлені ст. ст. 167, 172 ПКУ та становить:
1) 5 відсотків бази оподаткування у випадках:
- якщо дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості;
- якщо дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.
2) 18 відсотків бази оподаткування у випадках:
- якщо дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину.
Для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18 відсотків (пункт 172.9 ст. 172 ПКУ)
Дохід, отриманий платником податку при оформленні договору купівлі-продажу земельної ділянки не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, а також від продажу (обміну):
- земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
- земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.
Порядок обчислення податку на доходи фізичних осіб
Під час проведення операцій з продажу об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності:
- електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 статті 172 ПКУ
- документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей особою, яка продає іншій фізичній особі нерухомість - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
Якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
Податковим агентом визнається особа, на яку ПКУ покладається обов'язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та зарахунок коштів платника податків (ст. 18 ПКУ)
Єдина база даних звітів про оцінку
Єдина база даних звітів про оцінку - це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.
Єдина база забезпечує:
1. внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);
2. реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів;
3. внесення суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку та інформації з них напряму та безпосередньо до Єдиної бази;
4. реєстрацію і зберігання звітів про оцінку в Єдиній базі з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;
5. електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;
6. автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.
