Добросусідство
Нормативна база
- Земельний кодекс України
- Цивільний кодекс України
- Кодекс України про адміністративні правопорушення
- Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні"
- Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"
- Закон України "Про звернення громадян"
- Закон України "Про Державний земельний кадастр"
- Постанова Кабінету Міністрів України від 08 квітня 1999 року № 559 "Про такси для обчислення розміру шкоди, заподіяної зеленим насадженням у межах міст та інших населених пунктів"
- Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру"
- ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення", затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 березня 2019 року № 87
- Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16 квітня 2009 року № 7-рп/2009
- Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 № 7 “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ”
Зміст добросусідства
Зміст добросусідства полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо) (частина перша статті 103 ЗК України). Сторони сусідніх земельних ділянок зобов’язані не вчиняти перепон, які б могли перешкоджати цільовому використанню сусідніх земельних ділянок та не допускати негативний вплив на сусідню земельну ділянку, який є не припустимим.
Для врегулювання земельних відносин добросусідства у Земельному кодексі України (далі – ЗК України) присвячена 17 глава.
Сторони добросусідства
Суб’єктами відносин добросусідства є як власники земельних ділянок, так і землекористувачі (частина перша статті 91, частина перша статті 96 ЗК України). У зв’язку з цим, правила про добросусідство виступають як обмеження щодо здійснення не лише права власності на земельну ділянку, а й інших прав на землю, зокрема права постійного користування земельною ділянкою, оренди, емфітевзису, суперфіцію тощо.
Використання суміжних зелених насаджень
При здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які можуть певним чином порушити права інших осіб, завдати шкоду довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (стаття 13 Цивільного кодексу України).
Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їхнього цільового призначення, при яких власникам і землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей ( затінення,задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо)(частина перша статті 103 ЗК України). Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив) (частина друга статті 103 ЗК України). Такі незручності, зокрема, можуть створювати зелені насадження, які ростуть на сусідній земельній ділянці або ж на межі земельних ділянок (затіняють ділянку, заважають вирощуванню рослин тощо). За таких обставин, ЗК України передбачає можливість потерпілій стороні захистити свої законні інтереси. Однак нерідко власники (землекористувачі) вдаються до самовільного знищення зелених насаджень, які їм заважають, не цікавлячись правовими наслідками цих дій. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо) (частина третя статті 103 ЗК України).
Стаття 105 ЗК України передбачає право власників та землекористувачів земельних ділянок відрізати корені та гілки дерев і кущів, які проникають з сусідньої земельної ділянки, у випадку, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням (цільове призначення земельної ділянки вказується в державному акті на право власності на земельну ділянку або в договорі оренди земельної ділянки).
Може виникнути ситуація, коли є потреба у знесенні дерев, розміщених на межі сусідніх земельних ділянок. Такі дерева, а також плоди цих дерев належать власникам сусідніх ділянок у рівних частинах і кожен з сусідів має право вимагати ліквідувати такі дерева (крім випадку, якщо вони служать межовими знаками і не можуть бути замінені іншими межовими знаками). Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах (крім випадку, коли один із сусідів відмовляється від своїх прав на дерева) (стаття 109 ЗК України).
Під час проектування нових та реконструкції існуючих будівель, кварталів, мікрорайонів, вулиць і доріг відповідно до їх призначення, згідно з новими державними будівельними нормами (ДБН), вступили в дію 01.жовтня 2019 року, відстань від межі суміжної земельної ділянки до висаджених кущів, має становити 1 м., до стовбурів дерев — від 4 до 6 м. залежно від крони, але не менше половини її діаметру.
Див. додатково "Видалення зелених насаджень (дерев, кущів, і квітників) на території населеного пункту".
Відповідальність за порушення у сфері використання суміжних земель
Особа, винна у самовільному знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, що розміщені на території суміжної приватної земельної ділянки, несе цивільну відповідальність у вигляді відшкодування в повному обсязі шкоди, завданої майну іншої особи (стаття 22 Цивільного кодексу України).
Особа, винна у знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, розміщених на суміжній земельній ділянці державної чи комунальної власності, несе адміністративну відповідальність, передбачену статтею 153 Кодексу України про адміністративні правопорушення ("Знищення або пошкодження зелених насаджень або інших об’єктів озеленення в межах населених пунктів та за їх межами, що не віднесені до лісового фонду"), а також зобов'язана відшкодувати в грошовому еквіваленті заподіяну шкоду за нормами для обчислення розміру шкоди, заподіяної внаслідок знищення або пошкодження дерев і чагарників (постанова Кабінету Міністрів України від 08 квітня 1999 року № 559 "Про такси для обчислення розміру шкоди, заподіяної зеленим насадженням у межах міст та інших населених пунктів").
Спільна межа і межові знаки
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними (стаття 106 ЗК України).
У випадку, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів. Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди. (стаття 108 ЗК України)..
Статтею 11 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" передбачено особливості встановлення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). Так, земельні ділянки, які будуть використовуватися їхніми власниками самостійно, закріплюються межовими знаками встановленого зразка кожна окремо. Земельні ділянки, які їхні власники або інші особи будуть використовувати єдиним масивом, закріплюються межовими знаками встановленого зразка лише по окружній межі єдиного масиву.
Раніше порядок встановлення (відновлення) меж земельних ділянок регулювався Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками від 18.05.2010 № 376 (далі - Інструкція). Відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 13.08.2021 Інструкція втратила чинність.
Враховуючи положення Інструкції, що втратила чинність, закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснювалось виконавцем у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноваженою ним (ними) особою. Зараз збирати підписи сусідів щодо погодження меж земельної ділянки не обов'язково. Непогодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів.
Крім того, суди вже напрацювали позицію щодо погодження меж земельної ділянки із сусідами. Зокрема Верховний Суд України у своїй постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 619/800/18 зазначив, що стадія погодження меж земельної ділянки при виготовленні землевпорядної документації є допоміжною. При цьому стаття 198 ЗК України лише вказує, що складовою кадастрових зйомок є погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами. Із цього не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документа - акта погодження меж - слід вважати, що його права порушено. Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а із мотивів відмови. Якщо такими мотивами є виключно неприязні стосунки - правового значення вони не мають. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. Непогодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів.
Див. додатково "Встановлення меж земельної ділянки".
В кожному з випадків отримання правовстановлюючого документа і встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачено в інтересах землевласника (землекористувача) з метою попередження спорів щодо встановлення спільної межі чи меж з іншими власниками (землекори-стувачами). Спори, як правило, не виникають, коли сусіди мають правовстановлюючі документи на свої земельні ділянки та встановлені в натурі межі і, таким чином, можуть підтвердити свої права на спірну частину земельної ділянки.
Відповідальність
За знищення межових знаків передбачена відповідальність статтею 56 Кодексу України про адміністративні правопорушення ("Знищення межових знаків").
Накладення меж земельних ділянок
З часу відновлення в Україні в 1992 році інституту права приватної власності на землю і до 1 січня 2013 року основним документом, який посвідчував право власності на земельні ділянки, був державний акт на право власності на землю. Його видачі передувало оформлення землевпорядної документації. При цьому, в перші роки оформлення відповідних прав громадян на землю землевпорядна документація складалася виключно в паперовій формі. І лише з липня 2003 р. при оформленні права власності на землю було започатковано складання землевпорядної документації на новостворені земельні ділянки поряд з паперовою і в електронній формі на магнітних носіях. Як наслідок, через те, що в оцифрованому вигляді існує інформація про розміщення в просторі не всіх земель, право власності на які оформлене до складення землевпорядної документації в електронній формі, то окремі власники можуть стикнутися з невизнанням чи оспоренням належного їм права власності. Це пов’язано з тим, що траплялися випадки, коли геопросторове розташування ділянок визначалося без належної точності, так як окремі землевпорядні організації виконували свої роботи без виходу на місцевість та без прив’язки поворотних точок меж ділянок до пунктів національної геодезичної мережі.
Подібні випадки мали місце і в практиці під час реалізації положень постанови Кабінету Міністрів України від 05 квітня 2009 року № 844 "Деякі питання реалізації права власності на землю громадянами України" (втратила чинність), коли відбувалося оформлення землевпорядної документації за бюджетні кошти. Це пов’язано з тим, що у вищезгаданій постанові Уряду при оформленні прав на землю стадія погодження меж суміжними землевласниками не передбачалася. Хоча зазначена стадія є обов’язковою при проведенні кадастрових зйомок та складанні технічної документації із землеустрою.
Наведені випадки й нині спричиняють виникнення неточностей у землевпорядній документації і, як наслідок, інколи це призводить до накладення земельних ділянок. Тобто, коли згідно двох або більше різних землевпорядних документів одна і та ж ділянка землі, розташована на певному відрізку, фактично займає територію іншої, як правило, сусідньої земельної ділянки.
Відомості про такі земельні ділянки неможливо внести до Державного земельного кадастру.Частина шоста статті 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр" встановлює як одну з підстав для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини. При цьому, власник не зможе одержати кадастровий номер, необхідний при відчуженні земельної ділянки. Поруч із цим в договорах купівлі-продажу, міни, дарування і в договорах іпотеки з метою ідентифікації земельної ділянки обов’язково зазначається кадастровий номер. Це означає, що за відсутності такого номера особа не може повноцінно здійснювати розпорядження своєю власністю – продати, подарувати земельну ділянку або будівлю чи іншу споруду, розташовану на такій ділянці*.
* Інформацію використано зі статті "Накладення меж земельних ділянок: проблеми та шляхи їх вирішення".
Див. додатково: Накладення меж земельних ділянок, шляхи вирішення. Файл:Позовна заява про визначення порядку володіння користування розпорядження земельною ділянкою.odt
Розгляд земельного спору з питання добросусідства
→ Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах території територіальних громад щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян,обмежень у використанні земель та земельних сервітутів, додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах (частина третя статті 158 ЗК України).Земельні спори розглядаються органами місцевого самоврядування на підставі заяви однієї із сторін у тижневий строк з дня подання заяви (частина перша статті 159 ЗК України).Для об’єктивного розгляду спору, необхідне зібрання доказів, участь зацікавлених осіб, розгляд спору на місці тощо. Строки, визначені статтею 20 Закону України "Про звернення громадян", згідно якої звернення розглядаються і вирішуються у термін не більше одного місяця від дня їх надходження. Див. додатково "Вимоги до оформлення звернень громадян та терміни їх розгляду".→ У разі, коли помилка в межах земельних ділянок виникла в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру, то застосовуються правила підпункту 2 пункту 144 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051. Згідно із ним, якщо факт невідповідності відомостей Державного земельного кадастру інформації, що міститься в документах, які є підставою для внесення таких відомостей, підтверджено, то державний кадастровий реєстратор за допомогою програмного забезпечення державного земельного кадастру безоплатно виправляє допущену помилку.→ У разі незгоди власників або землекористувачів з рішенням органу місцевого самоврядування спір вирішується у судовому порядку (частина п'ята статті 158 ЗК України)
Якщо ж між землевласниками існує спір, то питання щодо меж земельних ділянок вирішуватиметься у судовому порядку. Спори щодо додержання правил добросусідства — обов’язку власників і землекористувачів обирати способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей, розглядаються судами у порядку цивільного судочинства за нормами ст. 103-109 Земельного кодексу України і в тому разі, коли вони попередньо не розглядалися відповідним органом місцевого самоврядування чи органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №826/25099/15 (провадження №11-1138апп18). Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до положень статей 391, 396 ЦК України позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння. У пункті 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» роз`яснено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з частиною третьою статті 152 ЗК України шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів захисту (стаття 16 ЦК України).
