Оренда житла з правом викупу

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (далі - ЦК України)
• Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274 "Про затвердження Порядку оренди житла з викупом"
• Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572

Визначення поняття

Договір оренди житла з викупом – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу (частина 1 статті 810¹ ЦК України).

За договором оренди житла з викупом одна сторона - орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (частина 2 статті 810¹ ЦК України).

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом(частина 7 статті 810¹ЦК України).

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Даний договір поєднує в собі риси договору оренди житла та договору купівлі-продажу житла. Чим детальніше буде описано правові взаємовідносини між орендарем і орендодавцем, тим менше ризиків і суперечок виникне.

Сторони договору

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар).

Орендодавцем є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 810¹ ЦК України).

Орендарем може бути тільки фізична особа. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Предмет та мета договору

Предмет договору оренди – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (пункт 3 Порядку оренди житла з викупом).

Мета договору – передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів.

Істотні умови договору

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Міністерством розвитку громад та територій і в якому зазначаються:

1. найменування сторін;
2. характеристика житла, що передається в оренду;
3. строк, на який укладається договір;
4. розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
5. підстави дострокового розірвання договору;
6. порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;
7. формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря;
8. зобов’язання сторін;
9. відповідальність сторін (пункт 5 Порядку оренди житла з викупом ).

Права та обов’язки сторін

Орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем.

Орендодавець зобов’язаний передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів.

Крім того, орендодавець також зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм (частина 2 статті 819 ЦК України).

До основних прав орендаря належить:

1. право володіння та користування житлом, отриманим в оренду;
2. після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло;
3. право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).

Орендар зобов’язаний:

1. сплатити за житло кошти початкового внеску, який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди (частина 3 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»;
2. своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла; винагороди (доходу) орендодавця частина 4 статті 820 Цивільний кодекс України). У свою чергу, винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди (частина 6 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»);
3. компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (пункт 7 Порядку оренди житла з викупом);
4. надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»; пункт 8 Порядку оренди житла з викупом). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 Порядку оренди житла з викупом);
5. сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 Порядку оренди житла з викупом).
6. використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (пункт 10 Порядку оренди житла з викупом).
7. здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (частина 1 статті 819 ЦК України)

Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (частина 2 статті 815 ЦК України).

Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 Порядку оренди житла з викупом)

Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 1232¹ ЦК України, пункт 13 Порядку оренди житла з викупом).

Спадкоємці мають право ініціювати дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (частина 3 статті 1232¹ ЦК України).

Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 ЦК України (частина 2 статті 1232¹ ЦК України).

Форма договору

Договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (частина 2 статті 811 ЦК України).

Строк договору

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 810¹ ЦК України, частина 2 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).

Відповідно до частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Договір оренди житла, повинен бути підписаний наймачем, у іншому випадку він не  є укладеним, а грошові кошти, сплачені на його виконання, мають бути повернуті як безпідставно набуті відповідно до положень статті 1212 ЦК України.

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.

Розірвання договору

Добровільний порядок

Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін (частина 1 статті 651 ЦК України). У цьому випадку повернення сплачених коштів щодо вартості житла здійснюються відповідно до умов договору (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (частина 1 статті 825 ЦК України).

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці (частина 3 сатті 825 ЦК України).

Судовий порядок

Договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною 2 статті 825 ЦК України, а саме:

1. невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;;
2. руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

У разі розірвання договору оренди орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

Реєстрація права власності

На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом (частина 7 статті 810¹ ЦК України), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється державна реєстрація права власності на житло орендаря).

Судова практика

Постанова Верховного Суду України від 11 липня 2012 року у справі N 6-60цс12

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі N 127/14633/16-ц (провадження N 14-93цс18)

Постанова Верховного Суду від 24 липня 2019 року в справі N 727/6043/16-ц (провадження N 61-25714св18)

Постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі N 909/337/19 (провадження N 12-35гс20)