Переважне право орендаря на укладення договору на новий строк

Нормативна база

• Земельний Кодекс України
• Закон України "Про землеустрій"
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про нотаріат"
• Закон України "Про охорону земель"
• Закон України "Про оцінку земель"
• Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: Укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".

Вступ

У період з 2007-2008 років і до 2016 року договори оренди землі зазвичай укладались на відносно нетривалий термін — 2, 3, 5 років, рідше — на 10, 15, 25 років. З травня 2016 року почала діяти норма Закону, згідно з якою, договір оренди може бути укладений на строк не менше 7 років.
Незалежно від строку оренди кожен орендар, який належним чином виконував обов’язки за умовами договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право на поновлення договору (укладення договору оренди землі на новий строк). Суть переважного права полягає у тому, що орендар має пріоритет (перевагу перед іншими) на укладення договору оренди землі на новий строк. Це означає, що якщо до орендодавця звернулись інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих самих умовах, то орендодавець у такому випадку зобов’язаний укласти договір з попереднім орендарем на новий строк. Виняток складають випадки, коли інший (потенційний) орендар запропонував орендодавцю більш вигідні умови (наприклад, вищу орендну плату, більш тривалий строк оренди), а попередній орендар на такі умови не згоден, або якщо попередній орендар та орендодавець не можуть досягти домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору; у такому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється, а орендодавець має право укласти договір оренди з новим орендарем.

Поняття та правова природа договору оренди землі

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» визначає, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Тобто, стаття 792 ЦК України визначає, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (Постанова №220 від 03.03.2004 р.). Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. Договір оренди землі потребує державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов’язки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою–п’ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Що потрібно зробити, щоб не втратити переважне право і право оренди та поновити договір оренди?

Крок 1.

У строк, встановлений договором оренди, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі орендар має повідомити  орендодавця  про намір скористатись своїм переважним правом. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди.
Лист-повідомлення доцільно передати орендодавцю під розписку або направити поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

Важливо ! При продовженні договору оренди на новий термін його умови можуть залишитись такими, якими були у самому договорі, або можуть бути змінені. У разі, коли орендар бажає змінити умови договору оренди землі, у додатковій угоді потрібно передбачити положення щодо зміни відповідних положень договору. ! У разі, якщо орендодавець не погодиться із запропонованими орендарем умовами, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крок 2.

Орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень  орендодавця  щодо  поновлення  договору  оренди  землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем обгрунтоване рішення. 

Крок 3.

Відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною  заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом.

Тобто, перш за все, орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов’язок орендаря перед орендодавцем — сплачувати орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен вчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцеві орендну плату за землю.

Водночас орендар зобов'язаний у встановлений договором строк, але не пізніше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Для цього орендар повинен направити орендодавцю листа-повідомлення, в якому чітко вказати про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін та хоче поновити договір (укласти договір на новий строк).

Закон вказує, що орендодавця необхідно повідомити не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору. При цьому договором може бути встановлений інший термін. Але якщо навіть орендар порушив строк повідомлення, встановлений договором, то це ще не означає, що переважне право автоматично припинилося. Визначальним у даному випадку, як вважають суди, є дотримання строку, встановленого статтею 33 Закону, а саме — не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди ( постанова Вищого господарського суду України від 21.01.2014 р. у справі № 920/1137/13 ).

Якщо орендар у встановлений законом строк (не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору) не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін з проектом додаткової угоди, то в орендаря припиняється переважне право на поновлення договору на новий строк ( постанова Верховного Суду України від 13.04.2016 р. № 6-2027цс15 ; постанови Вищого господарського суду України від 07.09.2016 р. № 922/273/16; від 21.07.2016 р. № 908/4293/15; від 21.07.2016 р. № 917/1805/15; від 19.07.2016 р. № 911/3933/15 ).

Якщо орендодавець ігнорує повідомлення орендаря, не надає заперечень або ухиляється від підписання додаткової угоди до договору

Якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору) або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору, то орендарю у такому разі потрібно звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. Верховний Суд України вважає правильним задоволення судами таких позовів (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України»).

Верховний Суд від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21 зробив висновок про те, що у разі дотримання процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасного повідомлення орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, продовженням користування орендованою земельною ділянкою та сплатою орендної плати, та у разі відсутності рішення орендодавця про поновлення договору оренди або відсутність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом додаткова угода про поновлення договору оренди землі вважається укладеною.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/1931 від 31 серпня 2021 року зауважує, що якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачає право оренди та ризикує отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Натомість потрібно зауважити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладеними, а про зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов’язання укласти додаткову угоду тощо). З цього приводу варто зазначити, що хоч на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р. у справі № 924/781/13), Верховний Суд України все ж вважає таку практику неправильною, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України»).

Висновок

Отже, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова ВС/КЦС у справі № 625/166/18 від 18.04.2019р. [1]; Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21