Порядок розірвання договору оренди землі у разі несплати орендної плати

Матеріал з WikiLegalAid
Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз'ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану!

Зверніть увагу! 15 березня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX, відповідно до якого Податковий кодекс України у розділі XX "Перехідні положення" доповнено підпунктом

69.14. За період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок  та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності)  за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Починаючи з 1 січня 2023 року, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку.

Поняття "орендної плати"

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону).

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону).

Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.21 Закону).

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону.

Систематична несплата орендної плати

Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату(п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.526 ЦК України). У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.

Увага! Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону). Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.

У разі систематичної несплати орендної плати Орендодавець зобов'язаний письмово попередити орендаря про порушення умов договору, зокрема про несплату орендної плати. Орендарю може бути надано строк для усунення порушення (як правило, вказаний у договорі або узгоджується між сторонами). Якщо порушення не буде виправлено, орендодавець має право звернутися до суду з вимогою про розірвання договору. (ст.ст. 31, 32 Закону). При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди. Суд виносить рішення про розірвання договору, враховуючи докази систематичної несплати орендної плати та інші можливі порушення орендарем умов договору. Після винесення рішення про розірвання договору, орендар зобов'язаний повернути земельну ділянку орендодавцю в належному стані, який відповідає умовам договору. Якщо ділянка зазнала пошкоджень або були інші порушення, орендодавець може вимагати відшкодування збитків.

Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Так, у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:

  • бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
  • неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).

Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.


Воєнний стан як обставина непереборної сили, що є підставою для звільнення від відповідальності за невиконання зобов’язання щодо сплати оренди

Особа, яка порушила зобов’язання (систематично не сплачувала орендну плату), повинна довести, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (частина перша статті 617 ЦК України, частина друга статті 218, частина четверта статті 219 ГК України).

Ключовою ознакою форс-мажору або ж обставин непереборної сили є: причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконати конкретне зобов’язання. Щодо цього Верховним Судом у постанові від 01.06.2021 р. у справі № 910/9258/20 та у постанові від 09.11.2021 р. у справі № 913/20/21 наголошено, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього випадку виконання зобов’язання. Тобто війна як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов’язаних із нею обставин (наприклад,окупація, замінування територій, активні воєнні дії на території, що були передані в оренду) юридична особа/фізична особа - орендар не може виконати ті чи інші зобов’язання, передбачені договором (зокрема щодо сплати орендної плати).

Форми виплати орендної плати

Відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов’язки сторін. Договір оренди не повинен суперечити нормам чинного законодавства.

Договором оренди визначаються розмір орендної плати, порядок і форма її виплати.

На практиці орендна плата може виплачуватись:

  • у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;
  • у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
  • у натуральній формі.

Коли і як розриваємо

У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі, передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:

  1. Підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку.
  1. Підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

  • недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
  • невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону);
  • випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону);
  • недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону);

Друга група підстав складається з наступних:

  • за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
  • у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);

Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).

Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.

Зокрема, у разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.

Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.

Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути:

  • заяви, направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності);
  • довідка з Державної податкової служби про доходи за вказані роки, де буде відсутня інформація про отримання виплат від підприємства-орендаря.

Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.

Для односторонньої відмови від договору в ньому потрібно прописати чіткий механізм із зазначенням алгоритму дій орендаря та орендодавця. Договір повинен містити конкретні випадки (підстави) для одностороннього розірвання, порядок комунікацій між сторонами при реалізації процедури одностороннього розірвання, визначення документів, які при цьому складатимуться та порядку їх вручення (надсилання), порядку звільнення ділянки тощо. Процедурі одностороннього розірвання договору бажано присвятити окремий розділ в договорі.
Такий механізм позасудового врегулювання відносин має бути настільки конкретним, послідовним і зрозумілим сторонам у момент укладення договору, щоб вони були впевнені у відсутності потреби додатково звертатися до суду.

Це найпростіший спосіб припинення договору, хоча на практиці він застосовується рідко. Орендар використовує власні шаблони договору оренди, в яких правила для орендодавця наперед визначені, варіанти непередбачуваних ініціатив власника землі, в тому числі і щодо розірвання договору оренди, обмежені.

До речі, Верховний Суд погоджується, що норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, постанові ВС від 04 лютого 2020 року у справа № 915/47/17).

Частиною третьою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку укладається відповідна угода.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

1. невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі”

– використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

– дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;

– дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

– своєчасного внесення орендної плати;

– передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

– при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

– невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

– відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

– попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;

– зведення жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень без письмової згоди орендодавця;

– почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;

– виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

– дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

– у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2. невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору:

– невиплата орендної плати або виплати в неповному розмірі;

– використання землі не за цільовим призначенням;

– передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3. випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4. виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

– забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;

– додержання вимог законодавства про охорону довкілля;

– своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;

– непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

– підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;

– своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

– дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

– зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Порушення умов договору й обов’язків сторін, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», як підстави для розірвання договору тлумачитиметься судом із застосуванням ч. 2 ст. 651 ЦК України. Тобто не будь-яке, а тільки істотне порушення матиме наслідком розірвання договору. Судовий спосіб розірвання договору – складний і тривалий процес.

Для розірвання договору оренди в судовому порядку потрібно підготувати аргументований позов, вказавши в ньому фактичні і правові підстави для розірвання та з дотриманням вимог, передбачених процесуальним законодавством подати його до суду.

Так, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

  • в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
  • зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
  • виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
  • із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона( постанова ВС від 26 квітня 2018 року у справі № 927/762/17).

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17).

Судова практика розірвання договорів оренди землі

Договір оренди землі може бути розірваний у випадку нецільового її використання. Касаційний цивільний суд у складі ВС у постанові від 25.03.2020 по справі №715/214/17 висловив правову позицію, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою.

Останнє застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.

За невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування, бо нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом (ст. 12 ЦКУ).
В той же час, в іншій справі ВС розглядає порушення строків забудови земельної ділянки як підставу для розірвання договору оренди, вважаючи це різновидом не використання земельної ділянки за цільовим призначенням, з яким вона надавалась в оренду.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 17.04.2019 року у справі № 922/1714/18 відзначив, що орендар порушив умови договору оренди щодо будівництва багатофункціонального торговельно-побутового комплексу строком до 31.12.2007 року, внаслідок чого орендодавець позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору. Зазначені підстави є достатніми для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.

Орендодавець вправі ініціювати судовий процес по розірванню договору оренди й у випадку не приведення орендарем за свій рахунок земельної ділянки у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу. Щоб уникнути позову про розірвання договору оренди за не цільове використання ділянки, орендар повинен враховувати, що на землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.

Передача земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця також є підставою для розірвання договору оренди. Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі» (постанова ВС від 26.08.2020 у справі №277/789/18). Тому, передаючи земельну ділянку в суборенду без згоди власника землі, орендар одночасно порушує положенням статті 8 Закону України "Про оренду землі" та статті 93 ЗК України, що є підставою для розірвання договору оренди.

Така позиція Верховного Суду підтверджується судовою практикою ( постанови Верховного Суду від 01 квітня 2020 року справа № 277/691/18, від 01 квітня 2020 року справа № 277/1186/18, від 13 травня 2020 року справа № 277/860/18, від 21 травня 2020 року справа № 277/783/18, від 29 липня 2020 року справа № 277/526/18).

Окремо варто зазначити, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону “Про оренду землі”, може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі N 471/761/17-ц). Тобто, суто з формальних підстав суд вже не визнає договір оренди землі недійсним.

Відомо, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі ( ст. 32 Закону України «Про оренду землі»). А якщо у договорі передбачена така умова, то договір припиняється автоматично після зміни власника?

Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію з цього питання наступним чином. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв’язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб’єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.

Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (постанова ВП ВС від 08.09.2020 № 920/418/19 (12-38гс20)).

Також, слід згадати про правову позицію, згідно з якою відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки за позовом орендодавця у випадках набуття третьою особою, не орендарем, права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на цій ділянці.

Верховний Суд у постанові від 16.05.2019 року підтвердив раніше сформований правовий висновок про те, що у таких випадках новий власник нерухомого майна фактично набуває усіх прав і обов’язків орендаря земельної ділянки. Саме таку правову конструкцію закладено у недавно прийнятому Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”. Закон передбачає, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

І ще про один аспект розірвання договору оренди – комунікативний. Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар чи орендодавець вважаються повідомленими про розірвання договору і способів такого повідомлення. Тому способи повідомлення повинні бути передбачені сторонами у договорі оренди землі. Якщо ж у договорі домовленості щодо того, коли сторони вважаються повідомле¬ними про розірвання договору не встановлені, то негативні наслідки неодержання стороною звернення до нього покладаються саме на отримувача.

Щодо цього Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 наголосила, що факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами, відповідно до приписів чинного законо¬давства.

З цього слідує, що у випадку закріплення у договорі оренди умови про одностороннє розірвання договору, сторонам слід дотримуватися належної фіксації отримання/надсилання повідомлень про розірвання та їх зміст, оскільки останні можуть вважатися належними доказами у суді.

Відтак, і потенційним покупцям землі, які ризикнуть придбати ділянки, передані в оренду, і чинним орендодавцям з орендарями не зайвим буде орієнтуватися в основних тенденціях судової практики щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок. Від цього залежатиме стратегія захисту та відновлення порушених прав суб’єктів земельних правовідносин. Тому, перспектива одностороннього розірвання договору оренди землі повинна визначатися заздалегідь, до початку процесу розірвання.

Судова практика

Отримано з https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Порядок_розірвання_договору_оренди_землі_у_разі_несплати_орендної_плати&oldid=50980