Право володіння/користування чужим майном

Нормативна база

1. Цивільний кодекс України
2. Земельний кодекс України
3. Закон України від 10.07.2018 № 2498-VIII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні"
4. Постанова Пленуму Верховного суду України від 16.04.2004 № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"
5. Постанова Вищого господарського суду від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин"

Види речових прав на чуже майно

Відповідно до ст. 395 ЦК України речовими правами на чуже майно є:

1. право володіння;
2. право користування (сервітут);
3. право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
4. право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно.

Право володіння чужим майном

Право володіння чужим майном – це речове право особи, яка фактично тримає у себе майно, що належить на праві власності іншій особі.
Суть права володіння полягає у тому, що особа, яка фактично утримує у себе чужу річ не є її власником, однак ставиться до неї як до своєї, і вважає, що їй належить можливість здійснювати усі правомочності власника.

Суб'єкти права володіння чужим майном

Відповідно до ч. 1 ст. 397ЦК України володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе.

Право володіння чужим майном може належати одночасно двом або більше особам.

Фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду.

Виникнення права володіння

Згідно 398 ЦК України право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

Припинення права володіння

Право володіння припиняється у разі:

1. відмови володільця від володіння майном;
2. витребування майна від володільця власником майна або іншою особою;
3. знищення майна.

Право володіння припиняється також в інших випадках, встановлених законом.

Згідно з ст. 400 ЦК України недобросовісний володілець зобов'язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов'язку заінтересована особа має право пред'явити позов про витребування цього майна.

Право користування чужим майном

Поняття користування чужим майном (сервітут)

Відповідно до ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Згідно зі ст. 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки та підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

У відповідності до ст. 403 ЦК України Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном та може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.Сервітут не підлягає відчуженню та не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Право користування чужою земельною ділянкою, право членів сім'ї власника житла на користування цим житлом

Відповідно до ст. 404 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).

Згідно ст. 405 ЦК України члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Член сім'ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.

Припинення сервітуту

Згідно ст. 406 ЦК України сервітут припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;
2. відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;
3. спливу строку, на який було встановлено сервітут;
4. припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;
5. невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;
6. смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Також сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Відповідно до ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою(емфітевзис) встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Дане право може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб яке не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду чи передано у заставу.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Статтею 408 ЦК України встановлено, що строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років. Варто зазначити, що на відміну від договору оренди землі, для договору емфітевзису законодавством не визначено мінімальний строк дії договору.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Всі договори емфітевзису укладені після набрання чинності 01.01.2019 Законом України від 10.07.2018 № 2498-VIII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" обмежені терміном - 50 років.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Договір емфітевзису укладається у письмовій формі та підлягає обов'язковій державній реєстрації, при цьому, нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб

Стаття 409 ЦК України встановлює права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб:

1. власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.
2. власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
3. власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Права та обов’язки землекористувача

Відповідно до ст. 410 ЦК України землекористувач має наступні права та обов’язки:

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору.
2. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.
3. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.
   

Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.

Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Згідно ст. 412 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2. спливу строку, на який було надано право користування;
3. викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Відповідно до ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Договір суперфіцію підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці).
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім земельних ділянок державної чи комунальної власності,строк користування для забудови яких не може перевищувати 50 років.

Права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

Відповідно до ст. 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови має наступні права та обов'язки:

1. власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
2. власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Права та обов’язки землекористувача

Стаття 415 ЦК України визначає права та обов'язки землекористувача:

1. землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.
2. землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
3. особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
4. землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.
5. землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

Відповідно до ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2. спливу строку права користування;
3. відмови землекористувача від права користування;
4. невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.