Придбання об’єкта незавершеного будівництва

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про іпотеку"
• Закон України "Про нотаріат"
• Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закону України "Про правовий режим воєнного стану"
• Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 "Про державне мито"
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 "Про судову практику у справах про спадкування"
• Постанову Кабінету міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами)

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану! Кабінетом Міністрів України з метою врегулювання проблемних питань у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану прийнято постанову Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами) (далі – Постанова № 209). В частині державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Постановою Кабінету міністрів України № 209 установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація), надання/отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , у тому числі шляхом безпосереднього доступу до нього, проводиться/забезпечується з урахуванням таких особливостей, зокрема, державна реєстрація проводиться виключно: державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації прав, посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій; нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна; державними та приватними виконавцями відповідно до повноважень, визначених законом, перелік яких письмово повідомляється Міністерством юстиції технічному адміністратору Державного реєстру прав. Нотаріусам, включеним до переліку нотаріусів із застереженням про заборону нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва або майнових прав щодо майбутнього нерухомого майна забороняється проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Визначення поняття

Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1 Закону України "Про іпотеку").

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 Цивільного кодексу України).

Порядок придбання об’єкта незавершеного будівництва за договором купівлі-продажу, міни

1. Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
2. Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Для посвідчення договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутись до нотаріуса (державного чи приватного).

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

У справах нотаріуса залишається копія висновку про вартість майна, складеного суб’єктом оціночної діяльності, на якій проставляється відмітка «згідно з оригіналом» із зазначенням дати та проставленням підпису нотаріуса. Звіт про оцінку майна повертається особам, що його подали (Пункт 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 Податкового кодексу України).

Крім того, доходи, визначені статтею 163 Податкового кодексу України), є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України).

Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу аналогічно продажу нерухомості справляється за ставкою 1% (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Підстави відмови у вчинення нотаріальних дій та порядок оскарження

Детально про підстави відмови у вчинення нотаріальних дій нотаріусом та порядок оскарження можна отримати у статті: Нотаріальне посвідчення правочинів

Момент набуття права власності

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Детальну інформацію щодо державної реєстрації можна отримати у статті: Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Перелік необхідних документів

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:

1. документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2. документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва);
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) ( п.67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Рекомендації клієнтам

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

• декларація на початок будівельних робіт
• містобудівні умови та обмеження
• ліцензія компанії-забудовника
• відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
• технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
• документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
• наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
• відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності

Суб’єкти приватизації

Покупцями об’єктів незавершеного будівництва можуть:

1. громадяни України, іноземні громадяни;
2. юридичні особи, зареєстровані на території України;
3. юридичні особи інших держав, відповідно до статті 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами у районах і містах, органами приватизації в Автономній Республіці Крим, органами приватизації територіальних громад (далі - органи приватизації згідно з пунктом 20 статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (згідно статті 5 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Способи приватизації об'єктів незавершеного будівництва

Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом:

• продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі:

1. аукціоні з умовами;
2. аукціоні без умов;
3. аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових
4. пропозицій;
5. аукціоні із зниженням стартової ціни;
6. аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій;

• викупу об’єктів приватизації (згідно статті 13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Перелік необхідних документів

Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають нотаріусу такі документи:

• копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
• копія наказу органу приватизації або рішення місцевої ради про приватизацію об’єкта;
• акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
• витяг з інформації про приватизацію об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях органів приватизації;
• копія затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону;
• довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (частина 5 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Момент набуття права власності у разі приватизації незавершеного будівництва

Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об’єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій (частина 6 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Перелік документів для державної реєстрації права власності об’єкта, що підлягає приватизації

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються:

1. копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
2. копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта;
3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва). ( п.68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:

• відповідний договір;
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів);
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися (пункт 70 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, права власності на об’єкт нерухомого майна, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою, свідоцтва про право власності на нерухоме майно використовуються відомості з Державного земельного кадастру або Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, та паперовий носій інформації (реєстрові книги, реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації).

У разі наявності в заявника копії примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта, свідоцтва про право власності на нерухоме майно подається також відповідна копія.

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав на підставі таких документів у Державному земельному кадастрі чи в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, або на паперових носіях інформації (в реєстрових книгах, реєстраційних справах, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації), з обов’язковим зазначенням у Державному реєстрі прав відомостей про втрату, пошкодження чи зіпсування відповідного документа (пункт 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею у власність фізичним та юридичним особам майна у результаті припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи подаються:

1. документ, що посвідчує право власності юридичної особи на майно, що передається у власність фізичним та юридичним особам (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2. ліквідаційний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмова заява таких осіб, яким передано нерухоме майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого майна або рішення відповідного органу про подальше використання зазначеного майна (у разі ліквідації юридичної особи);
3. передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи (у разі злиття, приєднання або перетворення юридичної особи);
4. розподільний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи (у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи) (пункт 49 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Прийняття спадщини, у складі якої є нерухоме майно у випадку відсутності правовстановлюючих документів на майно

У разі смерті забудовника до завершення законного будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини (абзац перший пункту 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 № 7 "Про судову практику у справах про спадкування).

У розумінні частина першої статті 190 Цивільного кодексу України права та обов’язки спадкодавця як забудовника незавершеного будівництва є майновими та включаються до майна:

1. право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані в будівництві;
2. право завершити будівництво на підставі документів, раніше виданих спадкоємцю тощо.

Нотаріус видає спадкоємцю свідоцтво про право на спадщину на права та обов’язки спадкодавця як забудовника відповідно до частини 1 статті 66 Закон України «Про нотаріат».